Deze week in het nieuwsoverzicht onder andere:
Minister De Jonge heeft afgelopen week de onderzoeken naar de plancapaciteit en woningbouwopgave naar de Kamer gestuurd. Belangrijke conclusie is dat de prognose is dat de vereiste capaciteit in 2030 weer hoger ligt dan eerder geraamd. "Het blijkt dat bij het streven naar een evenwichtige situatie op de woningmarkt per 2031 (2% tekort), er 981.000 woningen nodig zijn in de periode 2022 tot en met 2030. Dat zijn 45.000 woningen meer dan is afgesproken in de woondeals", schrijft hij. Volgens hem zit er nog wel marge in de plancapaciteit, maar komt deze nu uit op 125 procent, terwijl eerder werd gestreefd naar 130 procent. Het percentage harde plancapaciteit zou wel zijn gestegen.
Volgens het onderzoek van ABF blijkt dat er in 2030 110.000 huishoudens meer worden verwacht dan eerder geraamd. "Voor meer dan de helft is dit toe te rekenen aan een hogere verwachte groei van de bevolking. Die groei ontstaat volledig door een hoger dan eerder verwacht migratiesaldo. Daarnaast speelt ook een rol dat als gevolg van het woon-zorg beleid ouderen langer thuis blijven wonen en dat de zogenoemde verdunning van het aantal personen per huishouden in PRIMOS 2023 nog wat sneller gaat dan in PRIMOS 2022", aldus de minister.
Uit de onderzoeken blijkt dat in 2024 en 2025 een dip verwacht wordt in de woningbouw, waarna de markt weer zou moeten aantrekken. Dit najaar vindt de herijking van de woondeals plaats en zal bezien worden hoe de hogere opgave vertaald zal worden in de regionale programmering.
In de Kamerbrief zet De Jonge verder nogmaals de voor- en nadelen uiteen van het instellen van een opkoopfonds. Deze optie wordt veel genoemd als mogelijkheid om bouwers te laten doorbouwen als de vraag stilvalt, maar De Jonge is altijd sceptisch geweest. Hij vreest vooral dat de maatregel de prikkel beperkt bij ontwikkelaars om zelf na te denken over herprogrammering. In het najaar moet hier meer duidelijkheid over komen.
Minister De Jonge wil de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten met drie jaar verlengen tot 1 mei 2027. Dat laat hij weten na een evaluatie van de wet die in 2021 in werking is getreden.
Het kabinet wil inzetten op het verlengen van de wet tot 1 mei 2027 om hiermee een overgang te kunnen maken naar de Wet betaalbare huur, die alleen voor nieuwe huurcontracten gaat gelden en veel geliberaliseerde woningen in het gereguleerde segment zal duwen.
"Lopende huurcontracten van toekomstige middenhuurwoningen die momenteel een geliberaliseerd contract hebben, worden na 1 mei 2024 niet beschermd tegen excessieve huurprijsstijgingen. Uit de evaluatie komt naar voren dat de wet een hoge zekerheidswaarde voor huurders biedt, tegenover een beperkt effect op het rendement van verhuurders", schrijft de minister.
Daarnaast laat hij weten af te willen van de wisselende systematiek waarbij de stijging gekoppeld is aan de inflatie of de cao-loonontwikkeling. Hierdoor gaat een maximale huurstijging gelden van de gemiddelde cao-loonontwikkeling plus 1 procent, net als bij de gereguleerde huur. De Jonge verkent nog hoe de afdwingbaarheid kan worden verbeterd.
Na de zomer gaat de voorgenomen wetswijziging in consultatie. De Jonge wil de wetswijziging voor 1 mei 2024 afronden.
Uit de evaluatie blijkt dat ondanks de wet het aandeel huurverhogingen is toegenomen. De wet zou geen effect hebben gehad op investeringen in nieuwbouw en verduurzaming.
Minister De Jonge wil door met zijn woonbeleid, ook al is het kabinet demissionair. Dat laat hij weten in een voortgangsbrief van het programma Betaalbaar wonen. "Ook nu het Kabinet demissionair is, blijft het onverminderd nodig om ervoor te zorgen dat meer mensen een betaalbare woning kunnen vinden, te hoge woonlasten worden aangepakt en de bescherming van huurders en kopers verder wordt verbeterd", zo laat hij weten.
Volgens hem blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk dat de positie van starters op de woningmarkt is verbeterd. "Het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning van starters is ten opzichte van een jaar geleden met 24% gestegen", schrijft hij. Daar staat tegenover dat de totale vraag naar hypotheekleningen is gedaald. "De stijgende rente en de verwachtingen op de huizenmarkt worden door de banken als belangrijkste factoren gezien. De cijfers van de Hypotheker laten deze daling ook zien, waarbij zij aangeven dat dit vooral het gevolg is van de daling in het oversluiten van een bestaande hypotheek." In de Kamerbrief wordt verder ingegaan op de lopende trajecten.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) is in het toezichtrapport WSW 2022 over het algemeen tevreden over de werkwijze van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), maar heeft wel een belangrijk verbeterpunt. In mei 2022 heeft het bestuur van WSW namelijk de beleggingsportefeuille geherstructureerd op een manier die volgens Aw niet past binnen het vigerende beleid. In de brief van De Jonge worden de details hiervan nader toegelicht. WSW heeft in een reactie aangegeven de redenering van Aw te kunnen volgen al gingen zij er vanuit binnen de geldende kaders te handelen. "WSW geeft aan uitvoering te geven aan het verzoek van de Aw om de besluitvorming te evalueren en om de impact van de wijziging in het beleggingsstatuut op rendement, risico en obligo inzichtelijk te maken", aldus de minister.
Minister De Jonge voert wijzigingen door aan de manier waarop de waarde van het vastgoed van corporaties wordt gewaardeerd en dit zou gevolgen kunnen hebben voor de vermogenspositie van corporaties. Dat laat hij weten na een evaluatie en overleg met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Aedes. Zo wil hij onder andere toe naar één methode voor waardebepaling, terwijl er nu een systematiek geldt met zowel een beleidswaarde als een marktwaarde. Met de wijzigingen moet de waardering beter bij de praktijk aansluiten en de administratieve last verminderen.
"Een eenduidige bepaling van de marktwaarde (via één methode) is wenselijk om tegemoet te komen aan de vereisten van de jaarverslaglegging. Dit biedt ook kansen om de administratieve lasten en de piek in werkzaamheden voor corporaties en accountants aan het begin van het jaar te verminderen en gebruik te maken van recente innovaties in het taxeren van vastgoed", schrijft De Jonge.
"Daarom gaan de partijen op zoek naar een andere bepaling van de marktwaarde van het vastgoed van woningcorporaties. De randvoorwaarden rond bijvoorbeeld bruikbaarheid voor borging en toezicht en de gewenste daling van administratieve lasten worden ook hier gehanteerd. Het WSW, als voornaamste belanghebbende, neemt hierin nu het voortouw in de verkennende fase."
Ook worden wijzigingen doorgevoerd aan de disconteringsvoet voor de beleidswaarde, de exploitatieperiode en het inrekenen van onderhoud en verbeteruitgaven. "Met deze voorstellen wordt de beleidswaarde bruikbaarder, herkenbaarder en stabieler in de tijd. Daarmee dragen deze voorstellen bij aan stabielere investeringscondities voor woningcorporaties", aldus de minister.
De Jonge erkent dat de maatregelen gevolgen kunnen hebben voor individuele corporaties, maar vindt het alsnog verantwoord om deze door te voeren. "Samen met het WSW, Aw en Aedes wil ik benadrukken dat deze aanpassingen van de beleidswaarde en de herkalibratie van de normen niet moeten leiden tot het beperken van de investeringsvoornemens van corporaties in de komende jaren", aldus de minister.
Verder wil De Jonge de grens voor de OOB-status verhogen van 5.000 naar 10.000 woningen. Deze status geldt voor corporaties met een groot maatschappelijk belang en in de Kamer was er eerder al onvrede over de hoge administratieve lastendruk die dit met zich meebrengt. De Jonge erkent nu dat de grens van 5.000 buitenproportioneel is, omdat daarmee de risico's overschat worden. Na overleg met de sector wil De Jonge daarom na de zomer deze grens verhogen. "Hiernaast ga ik de komende periode in overleg met Aedes, de Aw en het WSW onderzoeken of er een beter criterium te vinden is voor de OOB-status dan het aantal verhuureenheden. Ik wil echter niet dat dit onderzoek het verhogen van de grens vertraagt, omdat het op voorhand niet helder is of een beter criterium gevonden kan worden", aldus de minister.
Minister De Jonge heeft de toepassing van het Toetsingskader risicoregelingen Rijksoverheid op de achtervangovereenkomst tussen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Staat aan de Kamer aangeboden. "Dit document is opgesteld naar aanleiding van de inwerkingtreding van de nieuwe achtervangovereenkomst met WSW. Hiermee zijn de afspraken tussen het Rijk en WSW eenduidig vastgelegd; tot op heden golden twee afzonderlijke achtervangovereenkomsten. Ten opzichte van de laatste achtervangovereenkomst - uit 2021 - worden slechts technische aanpassingen doorgevoerd. De voornaamste inhoudelijke aanpassing in de afspraken tussen de Staat en WSW heeft betrekking op de berekeningswijze van risicovermogen van WSW. Met deze aanpassing wordt beoogd te voorkomen dat te snel een beroep wordt gedaan op de achtervang", aldus de minister.
Minister De Jonge heeft de Kamer geïnformeerd over diverse ontwikkelingen op het gebied van de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Zo wil de minister nog deze maand een voorstel in consultatie brengen hoe de energieprestatie mee kan wegen bij de hypotheekaanvraag. Ook komt er meer leenruimte voor verduurzaming. In september verwacht hij daarnaast meer te kunenn zeggen over het onderzoek naar verkort hypotheekadvies. "Financieel adviseurs kunnen huiseigenaren hiermee helpen om de stap naar verduurzaming te zetten", aldus de minister. Kredietverstrekkers kijken daarnaast naar mogelijkheden om financiering van verduurzaming beter mogelijk te maken.
Ook wordt onder andere aangegeven welke acties ondernomen worden naar aanleiding van de monitor proeftuinen 2022. Volgens De Jonge lopen gemeenten tegen diverse drempels aan met betrekking tot het aardgasvrij maken van woningen. Zo vragen de gemeenten om meer ondersteuning en een bundeling van de verschillende subsidies. De Jonge laat weten in gesprek te zijn met VNG en Aedes over bundeling van subsidies.
"De gedachte is om de verschillende subsidies voor woningeigenaren en andere gebouweigenaren ten behoeve van inpandige kosten voor het aansluiten van een warmtenet te bundelen en de gemeente hier een belangrijke rol in te geven. Op die manier kunnen gemeenten warmtenetaansluitingen beter in een collectieve aanpak aanbieden en de eigenaren ontzorgen", aldus de minister. "De inzet is dat in 2025 een nieuwe of aangepaste regeling in werking treedt. [..] Voor het einde van dit jaar informeren wij u over de uitkomst."
Verder wil De Jonge al dit jaar het Besluit Energieprestatievergoeding Huur (EPV) moderniseren zodat meer huurders hiervan profiteren. De regeling maakt het mogelijk dat verhuurders een vergoeding kunnen vragen aan een huurder als zij zorgen voor een hoge energieprestatie. "In de praktijk zijn de afgelopen jaren belemmeringen ervaren, waardoor minder woningen met een EPV op de markt kwamen dan verwacht. Tegelijk bleek dat huurders in een EPV-woning tijdens de energiecrisis goed beschermd waren tegen de hoge energieprijzen en in het algemeen erg tevreden zijn over hun EPV-woning", schrijft de minister.
Ook zegt De Jonge te bezien of energiezuinige ventilatie kan worden opgenomen in de ISDE.
Minister De Jonge vindt het 'in de rede' liggen dat het Rijk bijspringt voor de realisatie van woningbouw in de Gnephoek. Dat laat hij weten in een Kamerbrief. In de regio zijn 5.500 woningen voorzien, inclusief natuurontwikkeling. Hiervoor is een Contourenplan opgesteld dat als realistisch en aanvaardbaar is beoordeeld. Gemeente en provincie zijn nu aan zet voor de formele besluitvorming. De financiering zal op tafel komen bij het bestuurlijk overleg in het najaar. NRC dook afgelopen week in de kwestie. De dijkgraaf waarschuwt om niet te gaan bouwen, omdat de ondergrond ongeschikt zou zijn.
In reactie op een verzoek van de VVD heeft minister De Jonge gemeenten opgeroepen om (in afwachting van de invoering van de Omgevingswet) de menselijke maat te hanteren bij de handhaving van het verbod op permanente bewoning van vakantieparken. "Het is onwenselijk wanneer mensen op straat komen te staan. Ik verzoek gemeenten daarom om mensen voldoende tijd te geven om een andere woonplek te zoeken, en hulp te bieden bij het zoeken, wanneer dit nodig is. Regelmatig voer ik het gesprek met gemeenten over het hanteren van een menselijke maat bij handhaving. Ook na de inwerkingtreding van de Omgevingswet, zal ik hier aandacht voor blijven houden", aldus de minister.
Het kabinet wil nader onderzoek laten doen naar de omvang van dubieuze grondhandel. Dat hebben de ministers Kaag en De Jonge laten weten in een Kamerbrief. Volgens hen is er nog veel onduidelijk over de aard en omvang van de problemen. "Omdat het voor het identificeren van de juiste oplossing van belang is om beter zicht te hebben op de omvang en aard van het probleem, zullen wij uitgebreider onderzoek doen samen met de minister voor Rechtsbescherming, de AFM, de ACM, het BFT en het Kadaster", zo valt te lezen. Over het onderzoek door het Kadaster wordt na de zomer meer informatie verwacht. Een breder onderzoek wordt verwacht in het voorjaar van 2024.
Minister Jetten heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de opties om het voor zowel huurder als verhuurder aantrekkelijk te maken om te investeren in zonnepanelen. Daarbij is onder andere van belang hoe de btw wordt geregeld en hoe de verhouding is tussen verhuurdersrendement en de hoogte van de energierekening voor de huurder. "Ik wil zoveel mogelijk huurders de kans geven om te profiteren van duurzame energie middels zonnepanelen. Redenerend vanuit het voor instemming benodigde voordeel voor de huurder, kan er op basis van de onderzoeksresultaten bezien worden hoe de financiële bijdrage van 100 miljoen euro ingezet kan worden om verhuurders te ondersteunen bij het uitrollen van zoveel mogelijk zonnepanelen op huurwoningen. In de komende periode zal ik samen met de betrokken partijen verder uitwerken hoe de regeling vormgegeven kan worden zodat deze, parallel aan het in werking treden van de afbouw van de salderingsregeling in 2025, van start kan gaan", aldus de minister.
In een verzamelbrief heeft minister De Jonge de Kamer ingelicht over een aantal zaken rondom huurbeleid. Zo heeft hij door PwC een verkenning laten doen naar het instellen van een landelijk huurregister met alle verhuurde eenheden in Nederland. Zo'n register zou kunnen helpen bij de fiscale behandeling van huurwoningen, maar ook voor de naleving van het energielabel en de bijdrage aan de huurcommissie. Volgens de minister blijkt uit het onderzoek dat een huurregister van meerwaarde kan zijn voor een brede waaier aan beleidsdoelen, maar is nog niet overtuigd van het instellen ervan.
"De uitkomsten van het onderzoek van PwC illustreren de complexiteit bij de beantwoording van de vraag naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van een dergelijk register, in het bijzonder als een huurregister meerdere beleidsdoelen beoogt te dienen. Daarbij neemt het kabinet ook goed notie van de algemene constatering van PwC dat uitbreiding en digitalisering van huidige werkprocessen in veel gevallen efficiënt soelaas kan bieden", aldus De Jonge.
In de brief kondigt hij alvast maatregelen aan om ervoor te zorgen dat de kosten voor de huurcommissie niet onevenredig bij corporaties komen te liggen. Zo wordt de verhuurderbijdrage verlaagd en springt het Rijk bij. Ook worden de leges voor particuliere verhuurders verhoogd en gaan zij extra betalen als zij vaker in het ongelijk worden gesteld. De uitwerking hiervan is onderdeel van de Wet betaalbare huur.
Verder laat de minister weten te onderzoeken hoe beter zicht gekregen kan worden op de redenen waarom particuliere verhuurders afzien van investeringen in onderhoud en verduurzaming.
In een Kamerbrief heeft minister De Jonge getracht een beeld te geven van de gevolgen van verschillende type migratie op de woningmarkt. Hij laat weten dat het CBS momenteel bekijkt of dit structureel gemonitord kan worden.
In antwoord op Kamervragen van de PvdA licht minister De Jonge toe waarom huurders in het geval van intermediaire verhuur niet in aanmerking komen voor de huurverlaging. "De wet heeft geregeld dat woningcorporaties verplicht zijn inkomensgegevens van hun huurder op te vragen en indien de huurder een laag inkomen heeft, de huur te verlagen. Deze wettelijke verplichting geldt daarmee niet voor zorgorganisaties. Woningcorporaties hebben een wettelijke taak mensen met een laag inkomen te huisvesten. Zorgorganisaties hebben die taak niet", aldus de minister, die toezegt dit wel te gaan aankaarten bij de voortgangsgesprekken over de Nationale Prestatieafspraken.
Op Vastgoedmarkt werden afgelopen week diverse artikelen gepubliceerd over de gevolgen van de val van Rutte 4 op het woonbeleid. Een belangrijk vraagteken is de Wet betaalbare huur die na de zomer zou worden behandeld. De kans is groot dat de VVD zal proberen op de rem te trappen aangezien de partij al langer moeite heeft met de stapeling van huurregulering. Gezien de urgentie wordt aangenomen dat het beleid met betrekking tot de woningbouwopgave wel wordt doorgezet. In dat licht zou het kunnen dat ook de Wet regie op de volkshuisvesting wordt doorgezet. Direct na de zomer moet hier duidelijkheid over komen.
Volgens NRC zouden al 200 boeren zich hebben gemeld voor de uitkoopregelingen. Hiervan zou een groot deel vallen onder de piekbelasters.
Projectontwikkelaars trekken hun trukendoos open om nieuwbouw verkocht te krijgen, kopte FD afgelopen week. Zo zouden ze projecten opknippen om sneller aan de vereiste 70 procent aan verkochte woningen te kunnen voldoen. Ook worden beleggers ingeschakeld en risico's genomen door eerder te gaan bouwen dan bij 70 procent verkocht.
Het aantal nieuwbouwkoopwoningen daalt, zo berichtte het CBS. In NRC werd de trend toegelicht aan de hand van een aantal signalen, zoals het terugvallende werk voor architecten en de toename van de risico's die ontwikkelaars nemen. Ook daalt de vraag naar bouwmaterialen.
Omdat de WOZ-vaststelling achterloopt op de werkelijke waarde werd volgens het CBS dit jaar een recordwaarde gemeten. Veel huishoudens worden hierdoor geconfronteerd met een hogere OZB.
Het politiek nieuwsoverzicht wordt gemaakt door de VTW in samenwerking met 1848.nl