Met deze week onder andere:
Minister De Jonge dreigt in conflict te komen met de Kamer over het instellen van een doorbouwgarantie. Dat werd duidelijk tijdens een tweeminutendebat naar aanleiding van het commissiedebat over de Woningbouwopgave. De PvdA diende samen met de ChristenUnie een motie (1093) in om zo snel mogelijk een doorbouwgarantie in te stellen om de nieuwbouw aan te kunnen jagen.
Minister De Jonge riep dringend op de motie aan te houden en sprak daarbij zelfs uit de motie niet te gaan uitvoeren als hij alsnog zal worden aangenomen. "Ook als de motie wel wordt aangenomen, kan ik 'm niet uitvoeren", aldus de minister.
Hij liet weten niet per se tegen een doorbouwgarantie te zijn, maar wel goed naar de wenselijkheid en vormgeving te willen kijken. Eerder zegde hij al toe voor het eind van het jaar met een appreciatie te willen komen. Ook de in de motie voorgestelde financiële dekking deugt volgens hem niet.
Verder omarmde De Jonge een motie van het CDA (1088) om een starterslening te onderzoeken, waarbij ook gekeken wordt naar de studielast. Volgens het CDA is het niet logisch dat mensen met studieschulden moeilijker een hypotheek kunnen krijgen, maar wel duur kunnen (en daardoor zelfs moeten) huren. Ook wil hij kijken naar een voorstel voor gunstige leningvoorwaarden voor wooncoöperaties (motie 1091).
Tegenover de PvdA zegde De Jonge toe met een inhoudelijke reactie te komen op het actieplan van de Woonbond (motie 1089).
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Vanwege Prinsjesdag zal niet deze week, maar volgende week over de moties worden gestemd.
In de Tweede Kamer groeit de roep om de vennootschapsbelasting (vpb) voor woningcorporaties af te schaffen. Dat werd duidelijk tijdens het notaoverleg Prettig wonen afgelopen week. Minister De Jonge herhaalde dat dit vanuit staatssteunregels en budgettair niet zo eenvoudig te regelen is, maar zegde wel toe op korte termijn (voor de algemene financiële beschouwingen) met een uitwerking te komen, inclusief de implicaties. Het besluit laat hij dan aan een volgend kabinet. Volgens de minister wordt het uitsluiten van corporaties voor de vpb door de Europese Commissie gezien als staatssteun en zal daarom een vrijstellingstraject moeten worden gestart. Bovendien zorgt de afschaffing volgens De Jonge ook voor een budgettaire derving van meer dan een miljard.
Hij wees de Kamer er bovendien op dat Nederland al bij de Europese Commissie aanklopt voor verruiming van de staatssteunregels met betrekking tot middenhuur. Mogelijk zou het volgens hem kansrijker zijn om via een andere route de financieringsruimte voor de corporaties te vergroten. In de Kamer werd de reactie van De Jonge wisselend ontvangen. Sommigen zagen het als een dode mus, omdat al eerder uitwerkingen zijn gedaan van voorstellen om de winstbelasting voor corporaties af te schaffen. De Jonge liet verder weten met corporaties in gesprek te zijn over hun duurzame bedrijfsmodel. Hij wil in dat kader met hen een aantal beleidsopties uitwerken.
Ook gaat de minister om de tafel met de corporaties over passend toewijzen binnen de prestatieafspraken. "Ik wil met een aantal woningcorporaties [..] om tafel om te bekijken of het inderdaad de regels voor passend toewijzen zijn die moeten worden verruimd of dat het vooral de toepassing van die regels is waarin nog veel meer ruimte zit dan op dit moment al wordt benut", aldus De Jonge, die daarmee de leefbaarheid in wijken wil verbeteren.
Verder bleek tijdens het debat dat veel partijen en de minister de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers opnieuw tegen het licht willen houden. Deze belasting is inmiddels doorgeschoten naar 10,4 procent en dat was zelfs voor de initiatiefnemer van de nota, PvdA-Kamerlid Nijboer, wat aan de hoge kant. Minister De Jonge kondigde aan deze verhoging te willen evalueren. Volgens hem is onvoldoende meegewogen wat de effecten zouden zijn.
"Dat raakt inmiddels echt de businesscase voor nieuwbouw. Daarom denk ik echt dat het wijs is om daar opnieuw naar te kijken. Ook daarvoor geldt wel weer dat wij in deze fase een beetje ingewikkeld zitten. Het is namelijk niet gratis om dat te doen. Als je er een procentpunt af haalt, dan zit je in de dekking daarvan toch door de 400 miljoen", aldus De Jonge.
"Sowieso lijkt het me wijs om die differentiatie te gaan evalueren. Dat doen we volgend jaar. Het is echt wijs om bij de formatie of wellicht eerder — maar goed, daar gaat u over, niet ik — maar in ieder geval bij de formatie opnieuw te kijken of we dit nou op een verstandige manier hebben gedaan of dat de downsides ervan echt groter zijn dan de upsides."
Tijdens het debat herhaalde De Jonge zijn oproep om door te pakken met de Wet betaalbare huur en de Wet regie op de volkshuisvesting. "Daar snel duidelijkheid over geven is heel belangrijk voor beleggers die anders toch echt de behandeling van dat wetsvoorstel zullen afwachten voordat men weer durft te investeren", aldus De Jonge.
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Vanwege Prinsjesdag zal niet deze week over de moties worden gestemd, maar volgende week.
Een Kamermeerderheid heeft afgelopen week besloten dat de Spreidingswet nog deze maand plenair moet worden behandeld. Dat bleek afgelopen week tijdens de regeling van werkzaamheden. De oproep leidde tot forse irritatie bij de partijen aan de rechterzijde van de Kamer. Onder andere de VVD probeerde tevergeefs het voortzetten van deze wet van de eigen staatssecretaris Van der Burg te blokkeren.
Minister De Jonge heeft onder druk van de Eerste Kamer toch besloten om de invoering van de Wet kwaliteitsborging bouw (Wkb) deels later in te voeren. Eerder wilde hij ondanks grote zorgen over de invoering vasthouden aan 1 januari 2024, het moment dat de hieraan gekoppelde Omgevingswet wordt ingevoerd. In de Wkb wordt de opdrachtgever verantwoordelijk voor de kwaliteitsborging, en niet meer de gemeente. Gevreesd wordt dat de woningbouw vertraging oploopt, omdat er te weinig kwaliteitscontroleurs beschikbaar zouden zijn. De Jonge heeft nu besloten nieuwbouw in het eerste half jaar los te koppelen van verbouw. Voor nieuwbouw blijft de ingangsdatum 1 januari 2024, voor verbouw gelden de nieuwe regels een half jaar later. Hij hoopt daarmee de sector voldoende tijd te geven om voldoende kwaliteitsborgers beschikbaar te krijgen.
Ondanks de problemen met stikstof kan 90 procent van de woningbouw gewoon doorgaan. Dat zei directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) Taco van Hoek afgelopen week tijdens een hoorzitting over de economische gevolgen van stikstof. Daarnaast zijn er nog projecten waarbij de stikstofuitstoot niet nul is, maar waarbij de projecten na een toets wel door kunnen gaan omdat er geen schade is voor de natuur. Slechts in 3 of 4 procent van de gevallen is de stikstofdepositie problematisch, aldus Van Hoek. Hij wijst er op dat er nu forse extra kosten moeten worden gemaakt om aan te tonen dat de stikstofbelasting verwaarloosbaar is. Dit kan oplopen tussen de 150 en 200 miljoen.
Tijdens de hoorzitting riep Olof van der Gaag van NVDE op om snel werk te maken van een bouwvrijstelling. Dit is volgens hem mogelijk omdat ook de Europese Unie aandringt op snellere vergunningverlening. Ook zou de EU hebben aangegeven dat de natuurwetgeving kritisch tegen het licht gehouden kan worden.
Volgens Van Hoek is het aan de politiek om de rekenregels aan te passen. Aan boeren uitkopen heeft de woningbouw volgens hem niet veel, omdat de depositie vanuit woningbouw toch al vrijwel nul is.
De EIB werkt momenteel nog aan een onderzoek naar de gevolgen van stikstof op infrastructurele projecten. De problemen zijn daar een stuk groter dan in de woningbouw, al zit dat vooral in de gebruikersfase en minder in de bouwfase. Van de zeventien grote infrastructurele projecten zijn er volgens hem in ieder geval elf problematisch.
Tijdens de hoorzitting hield Arno Visser van Bouwend Nederland voor dat zo'n 20 procent van de 900.000 te bouwen woningen in de gevarenzone komt. Volgens Visser is het de taak van de politiek om niet teveel regels aan de voorkant op te stellen, maar juist op outcome te sturen. Daarmee wordt volgens hem innovatie aangejaagd waardoor er duurzamer gebouwd zal worden. Als de slechte scenario's uitkomen dan gaan de kosten door de stikstofproblemen oplopen in de miljarden.
Tijdens de hoorzitting over de verduurzaming van de woningvoorraad werd gewaarschuwd dat de isolatieopgave vast dreigt te lopen door de recente uitspraak van de Raad van State met betrekking tot de bescherming van vleermuizen. Bij spouwmuurisolatie moet eerst onderzocht worden of dit schade doet aan vleermuizen, maar dat is duur en kost tijd. Ook heerst onduidelijkheid over de reikwijdte van de uitspraak en of de voorgestelde Soortenmanagementplannen wel juridisch houdbaar zijn. Mogelijk zijn er immers ook gevolgen voor bijvoorbeeld dak- en vloerisolatie.
Door de uitspraak heeft de Vereniging Eigen Huis besloten deze isolatieoptie niet meer aan te bieden. Gevreesd wordt dat daardoor de branche instort, de verduurzamingsopgave vertraging oploopt en ook de transitie naar de warmtepomp tegengewerkt wordt. Sprekers riepen om te komen tot uniforme regels en voldoende geld om gemeenten in staat te stellen ecologisch onderzoek te doen.
Tijdens de hoorzitting riepen diverse sprekers op om de kwaliteit van energielabels te verbeteren. Ook waarschuwden zij dat het wegen van het energielabel in het WWS kwetsbaar is, omdat het label niet alles zegt over de hoogte van de energierekening. Zo werd er voorgesteld om daarbij bijvoorbeeld te kijken naar de netto warmtevraag.
Vertrouwen was er wel in de sprekers die vertelden hoe zij lokaal bewoners meenemen in verduurzaming. Door in een vroeg stadium te adviseren en partijen bij elkaar te brengen. De NVDE lichtte het plan toe om de omvang van het budget voor het energieplafond in te zetten voor het aardgasvrij maken van ruim een miljoen woningen.
Minister De Jonge ziet voortgang in de ambities met betrekking tot flexwoningen, maar ziet ook de realisatiepraktijk weerbarstig is. Dat schrijft hij in een voortgangsbrief. De prognose voor 2023 komt uit op circa 12.000 flexwoningen, tegenover 3.400 in 2022. Wel houdt hij er rekening mee dat een aantal projecten doorschuiven naar volgend jaar. Voor 2024 is er een plancapaciteit van 16.000.
"Er is dus een sterke toename zichtbaar in het aantal plannen voor flexwoningen. Deze groei stemt positief, maar moet nog daadwerkelijk leiden tot de realisatie van flexwoningen voor diegenen die het nodig hebben. Het blijft daarom een gezamenlijke opgave van overheden, corporaties, andere investeerders en de bouwsector, om de realisatie van deze woningen ook mogelijk te maken", aldus De Jonge, die de voortgang wil monitoren via het platform datawonen.nl.
Verder laat hij weten dat het lastig is gebleken om de flexwoningen die zijn aangekocht door het Rijksvastgoedbedrijf te plaatsen. Toch verwacht nog dit jaar voor alle woningen een afnamecontract getekend te hebben. Ook is het volgens hem al mogelijk dat deze woningen met voorrang worden toegewezen aan jongeren. De Kamer had hem gevraagd dit mogelijk te maken, maar volgens De Jonge is die voorrang te organiseren via de gemeentelijke huisvestingsverordening.
Eerder dit jaar kondigde het kabinet aan 300 miljoen vrij te maken om flexwoningen te ondersteunen. De internetconsultatie van deze regeling is recent gesloten en De Jonge verwacht dat de eerste tranche op 2 oktober opengaat.
De Kamercommissie BZK wil van minister De Jonge beter inzicht in de voortgang van het programma verduurzaming gebouwde omgeving. Dat bleek afgelopen week tijdens de procedurevergadering.
In het schriftelijk overleg over de woningbouwambities met betrekking tot de langdurige zorg heeft minister De Jonge toegelicht hoe de Wet regie op de volkshuisvesting het mogelijk maakt dat gemeenten en provincies zich aan de gemaakte afspraken houden met betrekking tot de bouw van nieuwe woningen. Zo wordt gesproken over 'indeplaatsstelling' in het geval provincies of gemeenten hun taak verwaarlozen. In de praktijk dit dat provincies en de minister kunnen ingrijpen in het wijzigen van een omgevingsplan. In de wet wordt geregeld dat gemeenten verplicht worden een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. De woonzorgvisies worden daar onderdeel van. Minister De Jonge beziet hoe de voortgang van de realisatie van ouderenwoningen gemonitord kan worden via de landelijke monitor voortgang woningbouw.
Diverse partijen hebben nog vragen over het wetsvoorstel om het digitaal delen van persoonsgegevens voor de inkomenstoets mogelijk te maken. In de wet wordt een grondslag gecreëerd om het burgerservicenummer te kunnen verwerken. Partijen vragen zich onder andere af of daarmee voldoende geborgd is dat het burgerservicenummer alleen voor die toepassing gebruikt wordt. Ook dringen partijen er op aan dat woningzoekenden niet verplicht worden om alleen nog maar digitaal gegevens aan te leveren.
In de Kamer leven nog een aantal vragen naar aanleiding van het voorstel van staatssecretaris Van Rij om de wetgeving rondom vastgoedaandelentransacties te versoepelen na klachten vanuit de sector over 'overkill' en het gebrek aan overgangsrecht.
In antwoord op Kamervragen van de SP verdedigt minister De Jonge waarom het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen enkel betrekking heeft op huurders van een corporatiewoning. Volgens De Jonge was de verlaging wettelijk te regelen, omdat corporaties vallen onder de Woningwet. Hij had de huurverlaging graag ook doorgetrokken naar andere huurders, maar daarvoor zag hij geen mogelijkheden. "De redenen dat ik die mogelijkheden niet zie zijn, naast het feit dat andere verhuurders geen partij waren bij de Nationale prestatieafspraken waar deze huurverlaging is afgesproken, dat dit een inbreuk op is het eigendomsrecht van particuliere verhuurders waarvoor een adequate financiële tegemoetkoming nodig zou zijn, en dat het praktisch niet uitvoerbaar is om het grote aantal particuliere verhuurders hierbij te betrekken", zo valt te lezen.
Afgelopen vrijdag is de subsidieregeling geopend die corporaties en zorgaanbieders kunnen inzetten voor de bouw van nieuwe zorggeschikte woningen en de transformatie van bestaande woningen tot sociale huurwoningen waar zorg verleend kan worden. Afgelopen zomer trok het kabinet geld uit voor de regeling die 20.000 zorgwoningen moet gaan opleveren. Tot 2030 ligt de bouwdoelstelling voor ouderen op 290.000 woningen, waarvan 40.000 zorggeschikte woningen in geclusterde woonvormen.
De ChristenUnie doet in het verkiezingsprogramma een aantal vergaande voorstellen. Zo wil de partij alle ruimte geven aan corporaties door een einde te maken aan de vennootschapsbelasting en de markttoets. Ook moeten de corporaties geborgd in het middensegment kunnen bouwen. In de plannen wordt de huurstijging gelimiteerd op een niveau onder inflatie of loonontwikkeling, zodat daarmee de woonquote kan zakken. De huurtoeslag wordt vervangen door een huursubsidie.
Verder wil de partij grondspeculatie tegengaan via een planbatenheffing en een leegstandsbelasting. Om de kosten voor nieuwbouw te drukken en schoner te kunnen bouwenn wil de partij inzetten op modulaire bouw. Ook wil de partij de overdrachtsbelasting afschaffen bij transformatie naar woningen.
De partij stelt tot doel dat er in 2030 geen energiearmoede meer voorkomt. Vanaf dat jaar mogen er geen woningen meer verhuurd worden met een slechter label dan C. Corporaties moeten twee jaar eerder aan deze doelstelling voldoen.
Ondanks dreigende woorden vanuit de vastgoedsector is er nog geen sprake van een verkoopgolf van huurwoningen. Dat blijkt uit onderzoek van Vastgoedmarkt waar onder andere Trouw over schreef. Het Kadaster nuanceert echter dat kleine beleggers wachten tot een huurcontract wordt opgezegd, aangezien een leeg huis meer oplevert.
Volgens makelaarskoepel NVM raakt de stagnerende nieuwbouw ook woningzoekers en makelaars. Dat zegt NVM in De Telegraaf. Doordat nieuwbouw zorgt voor doorstroming, blijven ook andere doorschuivers op hun plek zitten.
In een opiniestuk in het AD roept Woonbond-voorzitter Zeno Winkels op om te stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen. Volgens Winkels zijn er 390.000 woningen te weinig en kan er dus geen sprake zijn van verkoop. Ook roept hij de politiek om corporaties meer ruimte te geven om te bouwen. Het afschaffen van de verhuurdersheffing was volgens hem onvoldoende.
Experts denken wisselend over het voorstel van staatssecretaris Van Rij om de vermogensbelasting te hervormen. Dat blijkt uit een rondgang door FD. Sommigen stellen dat er meer beleid nodig is om te voorkomen dat vastgoedbeleggers hun afdracht lang kunnen uitstellen. Ook is er discussie over de percentages, ook in relatie tot de belastingpercentages op arbeid.
Rijksbouwmeester Francesco Veenstra roept op om een pas op de plaats te maken met betrekking tot de woningbouw. Die opmerkelijke oproep deed hij bij Nieuwsuur. Volgens hem wordt nu onvoldoende nagedacht wat voor woningen er nodig zijn en waar die geplaatst moeten worden. Een belangrijke afweging is dat er nog onvoldoende wordt nagedacht over water- en bodemsturend bouwen.