Via ons politiek weekoverzicht houden we u op de hoogte van het relevante politieke nieuws voor onze sector. Met deze week onder andere:
De Autoriteit woningcorporaties (AW) haalt in de Staat van de Corporatiesector fel uit naar het huurbeleid en de in hun ogen onrealistische woningbouwdoelstellingen. Ook zijn de afspraken met betrekking tot nieuwbouw niet hard genoeg. Volgens de Aw is de doelstelling om tot 2030 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen te bouwen niet realiseerbaar en roept dan ook op om hier realistisch naar te kijken. De Jonge reageert in een brief: 'Beleidsreactie Staat van de Corporatiesector 2023' op 14 februari jl.
Hij erkent dat de ambities hoog zijn, maar ziet geen ruimte om af te wijken van de doelstellingen aangezien de demografische ontwikkelingen de opgave alleen maar groter maken. "Ik kan dus niet anders dan vasthouden aan de opgave die we hebben afgesproken, omdat dit nu eenmaal de aantallen zijn die we nodig hebben om het tekort in te lopen", aldus de minister.
Minister De Jonge werkt een doorbouwfaciliteit uit als alternatief voor de door de Kamer aangedragen doorbouwgarantie (of opkoopfonds). Dat laat hij weten in een Kamerbrief naar aanleiding van een onderzoek van Capital Value naar de mogelijkheden van een doorbouwgarantie. De Kamer had om de garantie gevraagd om ontwikkelaars meer zekerheid te bieden als bij woningbouwprojecten niet het minimale vereiste aantal woningen is verkocht om de bouw te kunnen beginnen. De garantie zou er dan voor zorgen dat woningen door de overheid zouden worden opgekocht om later alsnog te verkopen. Uit het onderzoek van Capital Value komt naar voren dat zo'n methodiek te risicovol is voor de overheid. Het financiële risico komt namelijk volledig daar te liggen. Ook zit er weinig prikkel in voor ontwikkelaars om hun plannen aan te passen aan de marktomstandigheden.
Als alternatief stelt Capital Value een doorbouwfaciliteit uit, waarbij de ontwikkelaars kunnen lenen om te starten met de bouw. Als de woningen alsnog verkocht worden kan de lening worden terugbetaald. "Capital Value verwacht dat een doorbouwfaciliteit de woningbouwproductie effectiever steunt en aan hetzelfde doel bijdraagt met een grotere effectiviteit. Uit nadere berekening blijkt dat bij een deelname van 25% van het Rijk (ter grootte van € 175 miljoen), de slagkracht van de faciliteit op € 700 miljoen komt, waarmee circa 4.600 woningen tot bouwproductie kunnen komen, afhankelijk van de precieze uitwerking en de interesse vanuit de markt", aldus de minister.
De komende tijd wil De Jonge met de sector verder werken aan de voorwaarden en vormgeving. Ook moet worden uitgezocht of afbouwverzekeraars en kredietverstrekkers het plan zien zitten. Voor de zomer moet er een voorstel liggen.
In het rapport van Capital Value worden verder beleidsopties aangedragen voor de bouw van (midden-)huurwoningen, waaronder het opzetten van een middenhuurfonds. Op deze voorstellen komt de minister later dit kwartaal terug.
Minister De Jonge wil het investeringsklimaat in de woningmarkt verbeteren door een structureel overleg met de sector in te richten. Ook wil hij een periodieke rapportage van de vastgoedmarkt inrichten en publiek-private samenwerking stimuleren. Dat laat hij weten in een Kamerbrief over het verbeteren van het klimaat voor investeringen in woningen. Met het overleg wil hij onder andere het onderlinge begrip versterken.
"Het overleg heeft primair als doel om te zorgen dat marktpartijen en het Rijk elkaars rol en invulling daarvan beter leren kennen en begrijpen zodat dit eraan kan bijdragen dat er voldoende kapitaal beschikbaar is, gegeven de aanpalende maatschappelijke doelstellingen op betaalbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid en de aandacht voor specifieke doelgroepen", aldus de minister.
De Jonge hoopt dat het structurele overleg ook een platform biedt voor marktpartijen om zorgen te kunnen uiten over ontwikkelingen in de woningmarkt en besluitvorming die invloed heeft op het investeringsklimaat. Met het overleg moeten vervolgens weer publiek-private projecten mogelijk worden gemaakt. "Dit is te organiseren door meer structurele afspraken te maken tussen de betrokken partijen, oftewel ketensamenwerking inclusief principiële afname-afspraken op lange termijn tussen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en bouwers", schrijft de minister, die de invulling komende tijd nader wil uitwerken.
In de brief worden verder de uitkomsten geschetst van een peiling onder betrokkenen met betrekking tot het investeringsklimaat. Hier komen de bekende zorgen naar boven als de stapeling van maatregelen, de in 2022 gestegen rente, lange procedures, grondbeleid, onzekerheid over toekomstig beleid, etcetera. Met betrekking tot de overdrachtsbelasting merkt De Jonge op dat een verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers gedekt moet worden, bijvoorbeeld door verhoging van de overdrachtsbelasting voor particulieren of het afschaffen van de startersvrijstelling.
Met betrekking tot de kritiek vanuit de sector op de belasting in box 3 stelt de minister dat door beleggers niet altijd het indirecte rendement wordt meegewogen, namelijk de waardestijging van het vastgoed.
Kamerbrief: Verbeteren van klimaat voor investeringen in woningen
Op verzoek van de Kamer heeft minister De Jonge afgelopen week een geactualiseerde planning naar de Kamer gestuurd. De wijzigingen en toevoegingen zijn verwerkt in de agenda onderaan deze rapportage.
Document: Planningsoverzicht wonen en ruimtelijke ordening 2024
De stemmingen naar aanleiding van het tweeminutendebat Staat van de Volkshuisvesting leverde afgelopen week weinig verrassingen op. De meeste door minister De Jonge omarmde moties werden aangenomen en alle ontraden moties werden verworpen. Zo wil de Kamer dat woningbouwcorporaties betrokken worden bij het opkopen van woningen die door beleggers worden uitgepond. Ook werden oproepen gedaan voor het mogelijk maken woningdelen bij corporatiewoningen en het stimuleren van de realisatie van middenhuur door corporaties. Ook werd de NSC-motie aangenomen die oproept met marktpartijen om de tafel te gaan om te bespreken welke ontwikkelingen van invloed zijn op de investeringsbereidheid.
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Aangenomen
Verworpen
Overzicht stemmingen
Pieter Omtzigt wees afgelopen week tijdens het debat over het eindverslag van de informateur op de mogelijke financiële tegenvallers met betrekking tot de woningbouw. Het zou gaan om cumulatief vier miljard euro die extra nodig is voor de woningbouw en 5 tot 6 miljard voor de NOVEX-woningbouwlocaties. Het overzicht is terug te vinden in de departementale brieven (pagina's 8 en 9) die tegelijk met het eindverslag werden gepubliceerd. De stapeling van dreigende financiële tegenvallers was voor NSC de reden om de formatiefase te beëindigen. In de brieven wordt verder gewezen op mogelijke tegenvallers als gevolg van de funderingsproblematiek en het tekort (5,1 miljard) bij de corporaties om de doelstellingen uit de Nationale prestatieafspraken te halen.
Tijdens de technische briefing Circulair bouwen hield Hans Wamelink van de TU Delft afgelopen week een pleidooi voor adaptief bouwen. Dit wil zeggen dat gebouwen die hun functie verliezen gemakkelijk een ander doel kunnen oppakken, bijvoorbeeld in de transformatie van kantoor naar woning. Ook moet volgens hem worden nagedacht over het eenvoudig uit elkaar kunnen halen van gebouwen en het hergebruiken van onderdelen. Wamelink wees erop dat de overheid een belangrijke rol heeft bij het aanjagen van innovatie rondom circulaire bouw en het aanscherpen van normen. Hiermee kan de markt geprikkeld worden om in beweging te komen. Binnen het bouwbesluit moet volgens hem voldoende ruimte zijn om te experimenteren. Nu wordt het bouwbesluit vaak als een barrière gezien voor innovatieve bouw, zo stelde hij.
Wamelink riep de overheid op om deze missie te koppelen aan de grote woningbouwopgave. "Het zou natuurlijk heel erg jammer zijn als we dat niet op een circulaire manier gaan doen", zei hij. Tijdens het overleg hield Huub Keizers van TNO een pleidooi voor het opschalen van het gebruik van biobased bouwmaterialen. In de week na het voorjaarsreces wordt een rondetafelgesprek georganiseerd over hetzelfde onderwerp. Hiervoor zijn inmiddels al een aantal positionpapers ingediend (zie hieronder).
Ambtenaren van Financiën doen in het lijvige rapport 'Belastingen in maatschappelijk perspectief Bouwstenen voor een beter belastingstelsel' suggesties voor het terugdringen van het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek. Zo worden voorstellen uitgewerkt voor de verdere afbouw van de aftrek, het verhogen van het eigenwoningforfait en defiscalisering van de eigen woning. Ook wijzen de ambtenaren op juridische problemen die kunnen ontstaan bij de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Zo is er vanaf 2031 geen aftrek meer mogelijk bij hypotheken van voor 2001, maar is er geen instrumentarium om dat te bewijzen en dus is de regel niet handhaafbaar.
De Eerste Kamer heeft afgelopen week de afbouw van de salderingsregeling verworpen. Dat betekent dat bezitters van zonnepanelen het terugleveren van stroom kunnen blijven afstrepen van het verbruik. De tegenstem betekent een financiële tegenvaller voor het kabinet. Ook zullen energiebedrijven de kosten moeten (blijven) verhalen op de consumenten.
Het in stand blijven van de salderingsregeling zorgt voor zorgelijke signalen vanuit de sector. Zo wordt gevreesd dat er nog meer druk komt op het al overbelaste stroomnet. Om te voorkomen dat het systeem doorbrandt zullen volgens Netbeheer Nederland in Trouw steeds vaker omvormers afslaan. Ook hebben diverse energieleveranciers al aangekondigd panelenbezitters heffingen op te leggen. De NVDE liet in een reactie weten dat de salderingsregeling niet meer van deze tijd is. De Woonbond en de Vereniging Eigen Huis zijn juist tevreden dat het voorstel van tafel is. Zij dringen aan op een beter voorstel met meer zekerheden (ook voor huurders) en met meer oog voor wat de Woonbond 'klimaatrechtvaardigheid' noemt..
Ingediende moties, inclusief oordeel kabinet:
Verworpen:
Relevante documenten en artikelen:
Minister De Jonge spreekt tegen dat er sprake is van een bovengemiddeld hoge stijging van de WOZ-waardes van corporatiewoningen. Dat zegt hij in reactie op Kamervragen van het CDA. Ook licht hij toe dat een stijging van de WOZ in algemene zin geen invloed heeft op de huurprijs. "De manier waarop de WOZ-waarde meeweegt in het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde. Hierdoor blijft de gemiddelde maximale huur landelijk gelijk. Daarnaast geldt dat de huurprijs bij een lopende huurovereenkomst in het gereguleerde segment uitsluitend kan worden verhoogd met de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging (afgezien van een woningverbetering). Voor de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging geldt al enige jaren een systematiek op basis van inkomen, en niet op basis van de WOZ-waarde", aldus de minister.
Antwoord op vragen van het lid Inge van Dijk over het bericht dat de stijgende WOZ-waarde de sociale huurder hard treft
Met de nieuwe CBS-cijfers over het afgegeven aantal vergunningen in 2023 wordt bevestigd dat er sprake is van een dip in de woningbouw. Het aantal vergunningen bleven steken op 55.000, fors minder dan in de jaren ervoor.
Hoogleraar Peter Boelhouwer waarschuwt naar aanleiding van de woningmarktmonitor van de TU Delft voor een 'infarct' op de woningmarkt. Hij ziet dat het vertrouwen toeneemt vanwege stijgende inkomens en een stabiele rente, maar dat het aanbod steeds minder aansluit bij de vraag. "De toegankelijkheid wordt steeds ingewikkelder. Zowel het aantal harde plannen als het aantal bouwvergunningen neemt af, dat zijn heel slechte ontwikkelingen", zegt hij in het AD. Boelhouwer vestigt zijn hoop op de Europese Centrale Bank. Als de kapitaalrente naar beneden wordt bijgesteld zou dat de investeringen in de bouw kunnen aanjagen en de hypotheekrente laten zakken.
AD: Huizenbezitters hebben meer vertrouwen, maar we stevenen af op een ‘infarct’
Door diverse woonpartijen is met verbazing kennisgenomen van de uitspraak van de rechtbank in Amsterdam waarin werd gesteld dat een verhuurder moet opdraaien voor de kosten van het plaatsen van dubbel glas. Volgens Vastgoed Belang in FD gaat dit in tegen het beleid van minister De Jonge, die eerder liet weten enkel glas niet als een gebrek te willen aanmerken. Volgens De Jonge moet bij verduurzaming naar het brede plaatje gekeken worden en niet enkel naar enkel glas. Het aanmerken van enkel glas als gebrek zou voor verhuurders betekenen dat ze daar prioriteit aan gaan geven, terwijl de verduurzamingsopdracht vaak breder is dan dat. Volgens Vastgoed Belang worden met de uitspraak van de rechtbank de verduurzamingsinitiatieven van verhuurders door de war geschopt. De Woonbond is juist tevreden met de uitspraak. Advocaten verwachten dat er na de uitspraak in Amsterdam meer rechtszaken zullen volgen.
In het FD werd afgelopen week vooruitgelopen op een mogelijk alarmerend rapport van de Raad voor de Leefomgeving en infrastructuur over funderingsproblematiek dat op 29 februari zal verschijnen. In het artikel wordt onder andere bouwexpert van de gemeente Rotterdam, John van Dijk, aangehaald. Volgens hem was bij veel huizen de insteek dat deze tijdelijk waren, voor de huisvesting van arbeiders. Volgens hem dreigen de bedragen voor herstel gigantisch te worden. Middelen die zowel de eigenaren, de corporaties als de gemeenten niet hebben.
FD: Wegzakkende woningen dreigen een onoplosbaar probleem te worden
Zowel VNG, Aedes als Neprom hebben afgelopen week voorstellen gedaan voor het verbeteren van het grondbeleid en het aanjagen van woningbouw. Zo wil de koepel van gemeenten het kostenverhaalstelsel aanpassen, zodat deze wordt berekend op basis van de huidige grondwaarde en niet de toekomstige ontwikkelde waarde. "Hierdoor kunnen in veel meer gevallen alle publieke kosten worden verhaald", aldus de VNG. Neprom stelt in navolging van minister De Jonge voor om woningzoekenden structureel een stem te geven, bijvoorbeeld via het opzetten van een Woonraad. Ook moeten de beroepsmogelijkheden worden beperkt, stelt Neprom voor. Aedes dringt vooral aan op versnelling van vergunningsprocedures.
Volgens de Rabobank zou meer gedaan kunnen worden om flexwoningen te realiseren en daarbij ligt een belangrijke rol bij de financiële sector. "Omdat het onduidelijk is wat er bijvoorbeeld na 15 jaar moet gebeuren met flexwoningen, is het lastig om de waarde van deze woningen te bepalen. Dat verklaart mede waarom veel financiers de lening geheel binnen die eerste exploitatieperiode afgelost willen zien. Maar dat het op voorhand niet duidelijk is waar een woning herplaatst kan worden, wil niet zeggen dat zo’n woning daarmee opeens waardeloos is", zo valt te lezen. "Vooral doordat flexwoningen per definitie verplaatsbaar zijn, houden ze een restwaarde. Een duurzaam gebouwde, normaal gebruikte en regulier onderhouden flexwoning vertegenwoordigt na 15 jaar nog een relatief hoge waarde. Deze restwaarde of toekomstwaarde wordt tot op heden niet of nauwelijks toegepast door financiers."
Rabobank: Help de woningmarkt met meer flexwoningen
Uit onderzoek van hoogleraar Peter Boelhouwer in opdracht van Vastgoed Belang blijkt dat het 'onwaarschijnlijk' is de Wet betaalbare huur en het Belastingplan 2023 een positieve impact zullen hebben de positie van middeninkomens. "Hoewel een iets groter deel van de middeninkomens wellicht in staat zal zijn om een woning te kopen, is het waarschijnlijk dat een groeiend aantal middeninkomens afhankelijk blijft van een afnemend huursegment. Deze ontwikkeling zal leiden tot toenemende spanning op de huurmarkt, waardoor de huurprijzen in het geliberaliseerde deel van de markt mogelijk verder zullen stijgen", zo valt te lezen. Volgens Boelhouwer richten de maatregelen zich vooral op betaalbaarheid, terwijl er meer focus zou moeten liggen op beschikbaarheid.
Vastgoed Belang: Een onderzoek naar het effect van de Wet betaalbare huur en Belastingplan 2023
De Vereniging Eigen Huis maant de politiek tot haast met het vinden van een oplossing voor de problematiek rond spouwmuurisolatie. Vanwege het nadere kraamseizoen van vleermuizen dreigt de aanpak zeker een half jaar vertraging op te lopen. Naar aanleiding van een rechterlijke uitspraak over de bescherming van vleermuizen wilde de minister op korte termijn met een tussenoplossing komen, maar die laat nog altijd op zich wachten.
Eigen Huis: Half jaar vertraging spouwmuurisolatie dreigt
We maken het politieke nieuwsoverzicht in samenwerking met 1848.nl.