1
Inleiding
De eerste druk van de handreiking ‘Fiscaliteit voor woningcorporaties’ verscheen in 2009, naar aanleiding van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 2008, waardoor alle activiteiten van een woningcorporatie sindsdien onder de heffing van de VpB vallen. In de periode erna is er veel gebeurd op het fiscale vlak wat resulteerde in een tweede druk in 2019. Ten eerste werd de verhuurderheffing per 2013 ingevoerd (en per 2023 weer vervallen). Daarnaast is de vennootschapsbelasting inmiddels een daadwerkelijke kostenpost voor woningcorporaties geworden.
In de eerste tien jaar na invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 hebben woningcorporaties niet of nauwelijks vennootschapsbelasting betaald. Dit kwam mede door een gunstige wettelijke faciliteit van de herbestedingsreserve, door de zogenaamde gemengde projectenregeling en door een afwaardering als gevolg van de lagere WOZ-waarde van het bezit.
Inmiddels is de wettelijke faciliteit van de herbestedingsreserve geschrapt, hebben woningcorporaties door de Woningwet 2015 minder koopwoningen kunnen bouwen en zijn WOZ-waardes gestegen. Daarbij komt dat de (ATAD-)renteaftrekbeperking is ingevoerd (zie hiervoor hoofdstuk 10), waardoor voor veel woningcorporaties de rente op de door de woningcorporaties aangetrokken financiering in aftrek wordt beperkt.
De vennootschapsbelasting is voor veel woningcorporaties dan ook een uitgaande kasstroom geworden en heeft daarmee onder meer invloed op de ratio’s binnen de corporatie. Daarnaast kunnen eventuele correcties van de Belastingdienst direct leiden tot een uitgaande kasstroom met mogelijk een verschuldigdheid van belastingrente (in 2026: naar verwachting 7,5% per jaar voor de vennootschapsbelasting en 5% voor de overige belastingsoorten op basis van het Besluit belasting- en invorderingsrente).
De diverse belastingheffingen leiden dan ook tot een fors uitgaande kasstroom die de aankomende jaren verder zal stijgen. In 2025 ging iedere maand € 54,50 van de ontvangen huur naar de vennootschapsbelasting1. Daarnaast is het toezicht door de Belastingdienst ten aanzien van woningcorporaties aan het veranderen. De Belastingdienst heeft in zijn algemeenheid een scherpere houding en er zijn meer belastingcontroles.
Gezien de toenemende snelheid waarin fiscale veranderingen elkaar opvolgen, de ontwikkelingen in de corporatiesector en in de wereld waarin corporaties opereren, wordt deze handreiking vanaf 2019 jaarlijks geactualiseerd. Relevante wijzigingen zijn bijvoorbeeld het gewijzigde btw-vastgoedbesluit en de invoering van de Wet minimumbelasting 2024 die voor grote woningcorporaties gevolgen heeft. In 2026 buigt de Hoge Raad zich over het al dan niet toestaan van een onderhoudsvoorziening. Hetzelfde geldt voor de procedure die wordt gevoerd over de afschrijving op zonnepanelen voor de vennootschapsbelasting. Verder worden nieuwe uitspraken verwacht van zowel de Rechtbank als het Gerechtshof over de toepassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting in geval van taakoverdracht. Ook de procedure(s) tegen de ATAD zullen in 2026 naar verwachting meer vorm gaan krijgen.
Voor u als commissaris / toezichthouder (we gebruiken in deze handreiking beide aanduidingen voor dezelfde functie) is het van belang inzicht te hebben in de diverse belastingsoorten, de verwerking in de jaarrekening, de mate waarin de corporatie grip op deze uitgaande kasstroom heeft en wat uw rol als toezichthouder ten aanzien van de fiscaliteit in uw woningcorporatie is.
