3

Rol intern toezicht

Conceptueel bouwen biedt kansen voor corporaties om sneller betaalbare woningen te realiseren. Maar het brengt ook een andere manier van werken met zich mee. Als toezichthouder is het belangrijk dat u weet wat daarbij speelt en welke rol u kunt pakken.

Met conceptueel bouwen kunnen corporaties hun middelen effectief in te zetten. Professionele inkoop van woningconcepten bespaart tijd van corporatiemedewerkers. Bovendien kun je met vergaande standaardisering met minder mensen meer woningen realiseren. Juist in tijden van kostenstijgingen van materiaal en schaarste op de arbeidsmarkt biedt conceptueel bouwen dus kansen. Bovendien is de kwaliteit van woningconcepten beter dan traditioneel bebouwde woningen. De interne kwaliteitsborging is verder ontwikkeld, en een aantal conceptaanbieders is al klaar voor certificering van het woningconcept.

Als toezichthouder kunt u verschillende rollen pakken, afhankelijk van de situatie bij uw corporatie. Altijd is uw rol de goede vragen te stellen, zodat de corporatie op een verstandige manier de juiste afwegingen kan maken. Staat conceptueel bouwen nog in de kinderschoenen dan ligt uw rol vooral bij het inspireren en stimuleren. Is uw corporatie al bezig met conceptueel bouwen, dan kunt u dit ondersteunen met vragen over de borging voor de langere termijn.

Corporatie is nog niet bezig met conceptueel bouwen

Werkt uw corporatie nog op een traditionele manier aan woningbouw? Dan is de kans groot dat de grote opgave niet of moeizaam wordt gehaald. In dat geval kunt u uw bestuurder inspireren om zich eens te verdiepen in de mogelijkheden van conceptueel bouwen. Het is immers een manier om volkshuisvestelijke doelen op een effectieve en efficiënte manier te halen.

Verwijs naar https://conceptenboulevard.nl/ om te laten zien wat er al mogelijk is. Suggereer een proefproject. Maar wijs er ook op dat er vaak een cultuurverandering nodig is om conceptueel bouwen goed van de grond te krijgen. Conceptueel bouwen is niet iets wat je er eventjes bijdoet. Verandering gaat vaak niet vanzelf. De urgentie moet gevoeld worden!

Tegelijkertijd is woonconcepten inkopen iets wat de corporatie in de praktijk moet ondervinden. Durf dus ook de eerste stap te zetten en ermee aan de gang te gaan. Adviseer om medewerkers een opleiding https://www.brickton.nl/de-bouwstroom/ te laten volgen om zich voor te bereiden.

Corporatie is al begonnen met conceptueel bouwen

Staat conceptueel bouwen al op de agenda bij uw corporatie of lopen er zelfs al (proef)projecten? Dat is het zaak dat u bij het toezicht de vinger aan de pols houdt. Let bijvoorbeeld op dat er concrete en wederkerige afspraken zijn gemaakt met de gemeente over omgevingsvergunning en bestemmingsplannen. Maar kijk ook of binnen de organisatie zelf voldoende betrokkenheid is bij het conceptueel bouwen. Zijn alle afdelingen aangehaakt of is het de hobby van een paar vastgoed-mensen? Juist bij conceptueel bouwen is het immers van belang dat in het voortraject, bij de uitvraag, al goed is nagedacht over het latere gebruik van de woning en de kosten voor onderhoud.

Voor een goede uitvraag naar woningconcepten is interne vraagbundeling zinvol. Hiermee doelen we op een structurele invoering van conceptueel bouwen bij verschillende bouwprojecten van de corporatie. Zodat producenten efficiënter kunnen werken en de inkoopprijs gunstiger wordt. Laat de ervaring van een proefproject niet verwateren, maar zet dit door binnen de organisatie. Toezichthouders kunnen hierop aandringen bij de besprekingen over het portefeuillebeleid.

Is conceptueel bouwen in gang gezet, dan is het belangrijk om dit structureel te verankeren in de bedrijfsprocessen en vast te leggen in het ondernemingsplan. Doe je dit niet dan loop je het risico dat bij personeelswisselingen de methodiek verslapt.

De benodigde cultuuromslag binnen de organisatie neemt enige tijd in beslag. Bij sollicitatieprocedures is het van belang dat een positieve houding over conceptueel bouwen ter sprake komt. Dit geldt voor de gehele organisatie en zeker ook voor benoemingen van een nieuwe bestuurder, waarvoor de raad van commissarissen een directe verantwoordelijkheid heeft.

Afwegen kansen en risico’s

Conceptueel bouwen biedt veel kansen die tegelijkertijd risico’s met zich kunnen meebrengen. Het is goed om die bewust tegen elkaar af te wegen.

• Conceptueel bouwen maakt versnelling van woningbouw mogelijk doordat het efficiënt en effectief is. Dit vraagt wel om een professionele inkooporganisatie en lang niet alle corporaties zijn zo ver.
• Conceptueel bouwen is goedkoper vanwege gestandaardiseerde innovatieve en herhaalbare woningconcepten die grootschalig geproduceerd kunnen worden. Dat betekent dat tussentijds aanpassen van de uitvraag niet wenselijk is. De corporatie moet dus zorgen voor een zeer goede uitvraag: data-gedreven en geformuleerd in prestatie-eisen.
• Vraagbundeling kan zinvol zijn om een continue bouwstroom bij producenten te genereren. Maar externe vraagbundeling met meerdere corporaties kan ook meer en onnodig tijd kosten en meer onzekerheid met zich meebrengen. Past het concept wel voor alle deelnemende corporaties? Zijn alle corporaties organisatorisch even ver? Past het op alle beoogde locaties? Hoe staan verschillende gemeentes erin? Onzekerheid is vaak niet gunstig voor de prijs: deze is vaak hoger als gevolg van risico-opslag.