3

FINANCIERING

Hoe kan de sector de energietransitie financieren? Waar moet de sector als geheel rekening mee houden?

Omvang operatie

De corporaties zijn de startmotor van de verduurzaming van woningen. Met circa 2,4 miljoen woningen zijn zij een belangrijke partij. Het doel van de corporatiesector is dat alle woningen in 2050 CO2-neutraal zijn. Om de kosten in kaart te brengen voor zowel de sector als voor de individuele corporatie heeft Aedes een Routekaart ontwikkeld.

Op basis van de routekaarten – die corporaties hebben ingevuld – is berekend dat de totale operatie 108 miljard euro kost. Dit zijn alle kosten om de woningen van het aardgas af te halen, inclusief verdere verduurzaming van de woningen én verbeteringen aan de woningen. De gemiddelde kosten per woning: 51.600 euro.

Op de korte termijn zouden de woningen in 2021 gemiddeld label B moeten hebben.

Corporaties die hun woningen verduurzamen, kunnen volgens de Routekaart van Aedes kiezen uit vier scenario’s:

1. Maximaal isoleren binnen de bestaande schil.
2. Extra isoleren boven op de mogelijkheden van de bestaande schil.
3. Maximaal isoleren plus zonnepanelen en eventueel lage temperatuurverwarming.
4. Toevoegen van extra maatregelen aan tweede scenario voor het opwekken van de resterende energiebehoefte. Hierdoor ontstaat een nul-op-de-meter-woning.

Beschikbare middelen (IBW)

Het Rijk berekent ieder jaar de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW).

De IBW geeft de ruimte aan boven de maatregelen die in de DPI (meerjarenbegroting) staan. Echter: deze ruimte moet gecorrigeerd worden, omdat elke corporatie moet voldoen aan de normen van de WSW.

De indicatieve bestedingsruimte in 2019 van het DAEB-bezit bestaat uit:

• Nieuwbouw 28,8 miljard;
• Verbetering 22,75 miljard;
• Huurmatiging 0,66 miljard.

Dit zijn geen optelbare bedragen. Het is of/of/of en niet en/en/en. Deze genoemde bedragen worden per categorie per corporatie gekort om te voldoen aan de WSW-normen.

In de publicatie IBW staat ook dat uit de niet DAEB-activiteiten 8,8 miljard beschikbaar is voor nieuwbouw of 4,95 miljard voor bijdrage DAEB-tak.

Meer informatie: 
https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/prestatieafspraken/
indicatieve-bestedingsruimte-woningcorporaties

Onderzoek WSW naar investeringen verduurzaming

Op 2 oktober 2018 stelt het WSW op basis van onderzoek dat er grenzen zijn aan investeringen in duurzaamheid door corporaties. Een harde conclusie is dat het niet haalbaar is dat de corporaties in 2030 gemiddeld hun bezit naar label A brengen.

Meer informatie: https://www.wsw.nl/fileadmin/user_upload/Nieuws/
20181002_Geactualiseerd_onderzoek_WSW_duurzaamheid.pdf

Parameters WSW

Elke corporatie dient structureel te voldoen aan de parameters van het WSW. In het kader van investeringen en de kasstroom bij corporaties zijn de LTV (Loan To Value) en de ICR (Interest Coverage Rate) erg belangrijk. Op dit moment hanteert het WSW een LTV van 75% en een ICR van 1,4. Momenteel loopt er een discussie om de LTV te verhogen.

Opvallend is dat door de diverse fiscale maatregelen – onder andere de invoering ATAD1 – én de fiscale activering van de investering verduurzaming de netto vennootschapsbelasting (VPB) erg oploopt. Uit onderzoek – in opdracht van Aedes – blijkt dat vanaf 2019 met name de ATAD in de VPB scherp stijgt. Al in 2021 ontstaat bovendien een cumulatief bedrag van € 3,6 miljard aan niet aftrekbare rentelasten. Dat betekent een extra last van zo’n 700 miljoen per jaar. Deze last komt bovenop de verhuurderheffing. In 2020 betaalt de sector zo’n 2,5 miljard aan heffingen en VPB. Bij ongewijzigd overheidsbeleid zal dit verder stijgen.

Energietransitie: regio’s, provincies en gemeenten

In de energietransitie is nog veel onzeker, de ontwikkelingen gaan snel. De ene regio, provincie of gemeente heeft al meer stappen gezet dan de andere (zie hoofdstuk 2). Hoe de energietransitie regionaal en lokaal vorm krijgt, heeft uiteraard gevolgen voor de activiteiten van corporaties en hun meerjarenbegroting.

No-regret maatregelen

(Technologische) innovaties in de energietransitie staan nog in de kinderschoenen. Op zich is dit niet verkeerd, omdat de sector de investering van € 108 miljard niet kan opbrengen. Corporaties moeten als eerste stap maatregelen nemen waar ze achteraf geen spijt van kunnen krijgen (‘no regret’). Dat zijn investeringen in duurzaamheid die toekomstbestendig zijn en waarvan corporaties kunnen verwachten dat deze geheel, of grotendeels, hun waarde behouden. Daarnaast moeten corporaties de lengte van de polsstok bepalen bij deze investeringen in duurzaamheid.

Gezamenlijk beoordelingskader Aw en WSW

Het gezamenlijke beoordelingskader Aw en WSW is vanaf 1 januari 2019 van toepassing. In het strategisch bedrijfsmodel (4.2.1) moet de portefeuillestrategie concrete en meetbare doelstellingen formuleren voor beschikbaarheid, bereikbaarheid en kwaliteit, en óók duurzaamheid.

De beoordeling van de noodzakelijke energietransitie is dus onderdeel van het bedrijfsmodel in het gezamenlijk beoordelingskader. Meer concreet: als onderdeel van het bedrijfsmodel wordt de huidige status van de energiezuinigheid van de portefeuille beoordeeld, hoe groot de opgave van de corporatie nog is (zie 8.2.1 huidige situatie), wat de strategie van de corporatie is voor de benodigde energietransitie voor de lange termijn én in hoeverre deze strategie haalbaar is (zie 8.1 portefeuillestrategie).

Ook wordt beoordeeld in hoeverre de strategie is uitgewerkt in een aansluitend transitieprogramma (zie 8.4 transitieprogramma) en is verwerkt in de meerjarenprognose. Met dit laatste aspect wordt de link gelegd naar het onderdeel Financiële continuïteit in het gezamenlijk beoordelingskader.

De financiële impact van de benodigde energietransitie wordt beoordeeld en daarmee de vraag of de corporatie aan de financiële normen kan blijven voldoen. Los van het gezamenlijk beoordelingskader beoordeelt WSW ook in hoeverre investeringen in de benodigde energietransitie (of verplichtingen die corporaties in dit kader aangaan met partijen) impact hebben op de zekerheidspositie van WSW.

Het gezamenlijk beoordelingskader is hier te vinden: https://www.wsw.nl/fileadmin/user_upload/Aw/
Gezamenlijk_Beoordelingskader_Aw_WSW.pdf

Woonlasten huurders

In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond afgesproken dat huurders er normaal gesproken niet in woonlasten op achteruitgaan (bij verhoging van de huur na verduurzaming van de woning).

Meer informatie: https://www.aedes.nl/binaries/content/assets/aedes/pdf/
vergoedingentabel_duurzaamheidsinvesteringen_aedes_woonbond_juli2019.pdf

Vragen en praktijkvoorbeelden

Vragen RVC aan bestuur

• Vraag vooraf: Op welke wijze is de verdeling over de posten betaalbaarheid, beschikbaarheid en verduurzaming bepaald?
• Heeft de corporatie een beleid geformuleerd voor de portefeuille gerelateerd aan de RES c.q. afspraken met gemeenten over de energietransitie en past dit binnen het ondernemingsplan?
• Op basis waarvan zijn de scenario’s ingevuld in de Aedes Routekaart?
• Wat is de financiële vertaling van deze Routekaart en welk gedeelte is hiervan in de meerjarenbegroting/DPI meegenomen c.q. al gerealiseerd?
• Hoe ziet de indicatieve bestedingsruimte eruit?
• Worden in de meerjarenbegroting de ratio’s van het WSW geraakt en welk effect heeft dit op het investeringspotentieel?
• Is er een adequate doorrekening van de VPB-last opgenomen in de gehanteerde   meerjarenbegroting?
• Is er bij de opzet van de investeringen rekening gehouden met innovaties, oftewel is er voldoende ruimte om innovaties door te kunnen voeren?
• Welke maatregelen, zoals voorlichting aan bewoners, heeft de corporatie genomen om ervoor te zorgen dat de energiebesparing na verduurzaming van de woning ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd?
• Worden de kosten doorbelast in de huur conform het convenant van Aedes en Woonbond?
• Wordt er voldaan aan de criteria die WSW en Aw stellen in het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW?

PraktijkvoorbeeldEN

praktijkvoorbeeld 1: Ymere over financiering duurzaamheid en (versnelling) energietransitie

Het bestuur van Ymere nam de commissarissen bij de opstelling van het komende financieel meerjarenplan mee in de verschillende scenario’s: wat zijn de mogelijkheden om de beschikbare financiële ruimte aan de strategische doelen beschikbaarheid, betaalbaarheid én duurzaamheid toe te delen?

Eerste stap is de beschikbare mogelijke investeringsruimte bepalen. Die bepaalt de corporatie op basis van (1) uitgangspunten van het vorige financieel meerjarenplan (2) eventueel bijgestelde overheidsrichtlijnen/doelstellingen (3) prestatieafspraken en (4) scenario’s om de investeringsruimte eventueel te vergroten of te verkleinen (bijvoorbeeld via meer of minder te verkopen uit de voorraad bestaand bezit).

Met de beschikbare additionele financiële ruimte kunnen vervolgens keuzes worden gemaakt: investeren in grotere beschikbaarheid, versnellen op verduurzaming/energietransitie of verder verbeteren van betaalbaarheid? Door in extremen te denken – als alle beschikbare financiële middelen naar één van de doelen zouden gaan, wat betekent dat dan voor de andere doelen –kwam het goede gesprek tussen bestuur en RvC op gang. De keuzes werden scherper neergezet.

De volgende stap is om de voorkeursscenario’s te toetsen aan de haalbaarheid op de verschillende doelen (organisatorisch, capaciteit bouw en co-makers, locaties voor nieuwbouw etc.). Hieruit kwam een optimaal scenario dat bestuur en RvC ondersteunen: een deel van de financieringsruimte in het financieel meerjarenplan wordt gereserveerd voor versnelling duurzaamheid/energietransitie.

Bij de opstelling van deze scenario’s en toekenning van een deel van de beschikbare investeringsruimte in het financieel meerjarenplan, is nog niet bekend wat de exacte plannen op het gebied van duurzaamheid/energietransitie zijn. Dat hoeft nog niet: dat komt later ter sprake bij de portefeuillestrategie, operationele jaarplannen en bij de individuele investeringsbesluiten. Ymere kiest voor ‘no regret’ maatregelen voor het bestaand zit, zolang de warmtevisie voor een wijk nog niet gereed is.

De corporatie heeft de scenario’s opgesteld met behulp van de software WALS van Ortec Finance (https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/products/wals )

Praktijkvoorbeeld 2

Zie interview met bestuurder Gerrit Bos van Domesta in hoofdstuk 7. Hij gaat onder meer in op de financiering.