6
STROOMVERSNELLING EN RENOVATIEVERSNELLER
Zonder samenwerking kunnen corporaties de energietransities niet op een (financieel) verantwoorde manier voor elkaar krijgen. Stroomversnelling en de Renovatieversneller zoeken die samenwerking juist op.
Stroomversnelling
Inleiding
Stroomversnelling is van een kleine groep vernieuwers en koplopers in de bouw uitgegroeid tot een vernieuwingsbeweging van de energietransitie in de gebouwde omgeving. In deze beweging werken gemeenten, corporaties, bouwers en toeleveranciers samen. Zij zijn lid van Stroomversnelling. www.stroomversnelling.nl
Leerproces
Leden van Stroomversnelling hebben samen een schat aan ervaring opgedaan. Veel ging goed maar regelmatig ging het ook niet (in één keer) goed. Innoveren in de bestaande gebouwde omgeving is anders dan innoveren in een laboratorium. In de woningen wonen mensen en die kun je – letterlijk – niet in de kou laten staan. Maar de leden hebben samen een schat aan kennis opgedaan en veel geleerd, stelt voorzitter Leen van Dijke.
We delen graag de geleerde lessen (zie hieronder). Corporaties kunnen er hun voordeel mee doen. Stroomversnelling roept alle partners in de energietransitie op om te blijven leren en geleerde lessen te blijven delen.
Prestatieafspraken met bouwpartner
Maak afspraken met je (al dan niet huidige) bouwpartner op basis van prestatie-eisen die voortkomen uit het Klimaatakkoord. De standaard is Kwh/m2 (zoals die ook in de nieuwe energielabel wordt vastgelegd). Bij een stap-voor-stap aanpak naar een energieneutrale woning moeten de prestatie-eisen steeds op basis van streefwaarden – zoals die vanuit het Klimaatakkoord ontwikkeld worden – het uitgangspunt zijn.
In feite neemt de corporatie een product af met garanties (zoals warmtevraag per m2, luchtkwaliteit, circulariteit, vereisten flora en fauna). Levert de bouwpartner niet, dan kan de corporatie aanspraak maken op die garantie. Deze aanpak werkt effectiever dan alleen te kiezen voor de laagste prijs.
Maak met de bouwpartner bindende afspraken over bewonerscommunicatie (liefst een combinatie van bouwer en corporatie). In de praktijk blijkt dat de bouwpartner een cruciale rol kan spelen in de communicatie, niet elke corporatie heeft een goede relatie met de huurders.
Bedenk dat voor een bouwpartner een stabiele productie-flow heel belangrijk is en dat die de kosten voor de corporatie kan drukken. Maak daar gebruik van: start een selectieprocedure voor een project, maar bepaal ook dat de bouwpartner – bij een goed resultaat – meer woningen in de te verwachte productie-flow kan verduurzamen.
De eigen organisatie
Corporaties zijn vertrouwd met hun rol als opdrachtgever. Toch is een belangrijke les van Stroomversnelling dat de aard het opdrachtgeverschap flink verandert als de corporatie grote aantallen woningen vanuit een industrieel product/productieproces gaat verduurzamen.
De opdrachtgever wordt – zoals gezegd – afnemer van een product met garanties. Dat betekent dat de corporatie aan de bouwpartners overlaat hoe zij de afgesproken prestaties leveren. Medewerkers van de corporaties staan hierin op afstand. Hoe meer projecten op deze manier gegund worden, hoe meer impact dat heeft op de organisatie. Het is belangrijk om de interne organisatie op deze omslag in werkmethode voor te bereiden.
Bewonerscommunicatie
Wees realistisch en transparant naar bewoners. Beloof niet meer dan de corporatie waar kan maken. Communiceer duidelijk wat huurders kunnen verwachten: tijdens het renovatieproces, van het comfort in de duurzame woning, van het gebruik van de woning (het wordt echt anders met lage temperatuur afgiftesystemen) én wees vooral duidelijk over de toekomstige woonlasten voor de huurders.
Een deskundige medewerker met mandaat (van de bouwpartner bij voorkeur) die tijdens het renovatieproces altijd bereikbaar is voor bewoners, voorkomt veel problemen. Als bewoners vragen hebben over de aanpak en niet weten waar ze moeten aankloppen óf als iets anders loopt dan zij hadden verwacht, ontstaat wantrouwen.
Maak gebruik van (communicatie)tools die betrokken partijen, op basis van veel ervaringen, hebben ontwikkeld. Op www.bewonerscommunicatie.com staat veel informatie, inclusief (gratis) bruikbare voorbeelddocumenten. Zijn bewoners tevreden, dan wordt dat vaak als vanzelfsprekend gezien. Maar dat is niet vanzelfsprekend: vier het als er iets te vieren valt.
Total Cost of Ownership
Plan de verduurzaming van de woningen in combinatie met (regulier) groot onderhoud. Door gebruik te maken van de Energie Prestatievergoeding (EPV) – de bewoners betalen mee, omdat zij een lagere energierekening krijgen – is in veruit de meeste gevallen een gezonde businesscase te maken.
Corporaties moeten daarbij niet uitgaan van initiële kosten (zoals de kosten voor isolatie van de woningen), maar kijken naar de exploitatiekosten per maand op de lange termijn (Total Cost of Ownership). Het is cruciaal om die exploitatiekosten (en daarmee de woonlasten voor de huurder) in beeld te hebben. Als je alleen met initiële kosten rekening houdt, kan dat de corporatie op den duur duur komen te staan. Soms is het verduurzamen in spijtvrije stappen om allerlei redenen prettiger dan een totale make-over. Bedenk wel dat de woning dan voor 2050 nogmaals aan de beurt moet komen.
Backcasting
Maak een overzicht van wat in 2050 gerealiseerd moet zijn: stel vanuit de lange termijnvisie steeds vast wat de activiteiten zijn op korte termijn zijn (backcasting). Maak inzichtelijk wat elk jaar gedaan moet worden om de klus tijdig te kunnen klaren.
Rust in de tent
De klimaat- en verduurzamingsopgave is groot. We hebben niet in precies beeld wat ons te wachten staat. We komen zeker voor verrassingen te staan en moeten leergeld betalen. Maar bedenk dat de verduurzaming niet in één keer hoeft te worden aangepakt. In combinatie met ‘natuurlijke momenten’ (zoals regulier groot onderhoud) is de opgave niet ondoenlijk of onbetaalbaar.
Zorg voor rust in de tent door de opgave tot de juiste proporties terug te brengen. Gejaagdheid leidt tot stress en vergroot de kans op fouten.
Ervaringen delen
Praten, ervaringen delen, openheid over successen en over wat fout ging, geeft veel ontspanning. We kunnen leren van hoe andere partijen verrassingen of tegenvallers hebben opgelost. In overleg met ervaringsdeskundigen zijn problemen vaak snel op te lossen. Kaarten voor de borst houden geeft juist spanning en is op lange termijn funest (en kostbaar).
Al met al is het onze ervaring, onze geleerde les, dat het echt kan: beter wonen voor hetzelfde geld.
Vragen RVC aan bestuur
- Hoe zorgt de bestuurder ervoor dat de energietransitie integraal onderdeel wordt van de vastgoed aanpak?
- Reken ons als RvC voor (backcasting) hoe we in 2050 alle corporatiewoningen CO2-neutraal krijgen (concreet met plan voor alle woningen)? Welke aanpak heeft de corporatie hiervoor opgesteld en hoe wordt hier programmatisch op gestuurd?
- Weet u of en zo ja hoe strategische borging van toepassing van de EPV is vastgelegd (bv of deze borging zich richt op projecten of de gehele vastgoedportefeuille)?
De Renovatieversneller
Inleiding
De Renovatieversneller – onderdeel van het Klimaatakkoord – is wat de naam zegt: een programma om het tempo van verduurzaming van huurwoningen flink op te voeren. Doel is om deze opgave met innovaties uit de markt en tegen lagere kosten te realiseren. Om dit te bereiken is het noodzakelijk dat corporaties hun vraag aan de bouwpartijen bundelen. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft Margriet Drijver aangesteld als ‘boegbeeld’ van De Renovatieversneller. www.derenovatieversneller.nl
Achtergrond
Corporaties bezitten 2,4 miljoen huurwoningen die voor een groot deel niet of nauwelijks energiezuinig zijn. Om de doelstelling van het Klimaatakkoord – in 2030 49 procent minder CO2-uitstoot dan in 1990 – te halen, moeten in 2030 1,5 miljoen huur- en koopwoningen verduurzaamd zijn.
In 2022 moet de teller al op 100.000 corporatiewoningen staan. Om die doelstelling te halen heeft het ministerie de Renovatieversneller opgezet. De Renovatieversneller is één van de twee sporen van de Startmotor.
Schaalsprong
De afgelopen jaren hebben corporaties al verscheidene woningen energiezuinig of energieneutraal gemaakt. Maar het proces tot nu toe gaat te langzaam en is te duur. Doel van de Renovatieversneller is om sneller en goedkoper te werken. We moeten een schaalsprong maken: corporaties moeten samenwerken en hun vraag naar de markt bundelen. Alleen op grote schaal is het mogelijk – ook met behulp van digitalisering – om standaardisatie, repeteerbaarheid en industrialisatie van de processen te ontwikkelen.
Regioronde
De Renovatieversneller houdt introductiebijeenkomsten om de relevante partners samen te brengen. Corporaties en hun gebruikelijke partners, zoals bouwpartijen, komen samen, maar ook bedrijven en partners die innovaties ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid schuiven aan. Regio’s kunnen een beroep doen op een landelijke subsidieregeling en een beroep doen op ondersteuning. Een belangrijke toets bij die subsidie zal zijn: kunnen corporaties samen volume maken?
Margriet Drijver legt uit waarom standaardisatie zo belangrijk is. ‘Corporaties schrijven meestal een uitvraag voor verduurzaming uit op complexniveau. Vanuit de gedachte dat ieder complex anders is. Dat ís zo, maar misschien maar voor 10 procent. Waarom zouden we dan die andere 90 procent ook steeds opnieuw uitvragen en specificeren? Bouwers vinden dat ook onlogisch, is mijn ervaring. Als corporatiewoningen in Hoogezand en Spijkenisse voor 90 procent overeenkomen, laten we onze energie bij het uitvragen dan steken in die laatste 10 procent, en niet steeds opnieuw in die 90 procent.’
Grotere taart
Tijdens de regiorondes bespreken de partners in de keten in de regio hoe zij kunnen samenwerken: hoe bundel je samen de vraag en hoe werk je samen aan standaardisatie? De standaardisatie moet uiteindelijk landelijk worden uitgerold: specificaties – zoals maatvoering of energieprestatie – moeten voor alle partijen helder zijn. Juist omdat veel woningen in Hoogezand en Spijkenisse grotendeels hetzelfde zijn. Als maatwerk nodig is – omdat de woning net even anders is – dan is de aanpassing met behulp van digitalisering vrij eenvoudig en goedkoop te realiseren.
De uitwerking van die standaardspecificaties is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van corporaties – uiteraard in samenwerking met marktpartners. Met de standaardisatie is het mogelijk om de vraag te bundelen. Voor bouwers die met de standaardspecificaties werken, wordt de taart alleen maar groter. Ze weten dat ze voor langere tijd werk binnenhalen. Daarmee kunnen zij een lagere prijs berekenen.
Of het lukt om in 2022 de eerste 100.000 corporatiewoningen via de Renovatieversneller verduurzaamd te hebben, is niet de meest interessante vraag. Die 100.000 staan voor ‘veel’. In 2020 en 2021 moeten alle betrokken partijen de schaalsprong maken. En natuurlijk blijven we al doende leren en innoveren.
Vragen RVC aan bestuur
De werkwijze van de Renovatieversneller heeft gevolgen voor de manier waarop de Raad van Commissarissen haar werk doet. De RvC moet vanuit haar visie op toezicht in gesprek met het bestuur. Relevante vragen zijn onder meer:
- Is de corporatie bereid en in staat is om (anders) samen te werken met marktpartijen en collega-corporaties?
- Ook het opdrachtgeverschap moet onderwerp van gesprek zijn: wat betekent dit voor het afsluiten van contracten en wat zijn mogelijke risico’s?
- Ook heeft de werkwijze van de Renovatieversneller gevolgen voor de wijze en het moment van besluitvorming over investeringen.
- Wat zijn de gevolgen voor de planning op basis van de (meerjarenonderhoud)begroting en het Investeringsstatuut?