6

Corona, dus
huurbevriezing? 

… maar geen generieke maatregel!

Toen begin 2020 de effecten van Corona zichtbaar werden en delen van Nederland op slot gingen, gingen direct stemmen op om de huren te bevriezen. Soms uit politiek opportunisme, maar natuurlijk ook uit begrepen compassie met de doelgroep. Vervelend was dat de ‘framing’ van corporaties weer behoorlijk negatief was: “steenrijke instellingen die niet bereid waren om mensen met een smalle beurs tegemoet te komen”. Het lag natuurlijk allemaal genuanceerder. Een aantal corporaties bevroren de huren tot aan het einde van het jaar en andere corporaties beredeneerden oprecht dat huurmatiging onverstandig was. Bij de corporatie in deze casus liep de discussie hoog op.

Woningstichting HNW (Het Nieuwe Wonen) is een corporatie die er financieel redelijk voorstaat. In het portefeuilleplan staan plannen voor nieuwbouw, renovatie en duurzaamheid. Met een gematigd huurbeleid – waar met de drie huurdersorganisaties meerjarenafspraken over zijn gemaakt – kan zonder meer worden gesteld dat HNW financieel scherp aan de wind zeilt. Maar bij tegenwind kan altijd aan de investeringsknop worden gedraaid, maar dat is natuurlijk niet de bedoeling.

José Buijs is voorzitter van NHW en zet net de televisie uit waarin de minister verhuurders oproept om coulant op te treden met huurders die door het Corona virus in de problemen komen. Ze ergert zich aan een kamerlid dat quasi-spitsvondig had getwitterd dat je in een “oproep tot coulance” niet kunt wonen. Een ongelukkige parafrasering van de legendarische volkshuisvester Jan Schaeffer die bedoelde dat je moest bouwen in plaats van lange nota’s schrijven. En allemaal een beetje mosterd na de maaltijd, want alle corporaties hadden immers al lang aangekondigd regelingen te treffen voor huurders die in de problemen komen. En aan een “oproep” heb je nog weinig, maar wel aan coulance en daar hoeft niemand bij woningcorporaties aan te twijfelen.

Maar toch vind kennelijk lang niet iedereen die coulance genoeg. Nog diezelfde avond wordt José gebeld door de burgemeester. Hij heeft zojuist contact gehad met een van de fractievoorzitters die heeft aangekondigd een actie te starten die er toe moet leiden dat corporaties gedurende de crisis de huren bevriezen. En dat hij daar eigenlijk ook wel achter staat. De eerste vraag van José is waarom de burgemeester niet belt met de bestuurder, waarop het antwoord is “ik bel maar gelijk met de hoogste baas”. José Buijs corrigeert hem en zegt dat de bestuurder toch echt de baas van de corporatie is en dat de Raad van Commissarissen (dus ook niet alleen de voorzitter) toezicht op die hoogste baas houdt. Duidelijk geeft zij aan het verhaal graag aan te horen, maar zeker geen zaken wil doen.

Hoe ging het verder?

Het toeval wilde dat de dag erna een RvC-vergadering (digitaal) stond gepland.  Het onderwerp Corona stond geagendeerd en José vertelde over het telefoontje van de burgemeester. Een van de commissarissen – Siem Pasmans - nam direct het woord en stelde dat corporaties het aan hun stand verplicht zijn om de huurverhoging dit jaar te schrappen en voegt er aan toe dat het voor die 6000 woningen nog niet eens om 1 miljoen euro gaat.

De bestuurder benadrukt dat hij met de corporaties in de regio heeft afgesproken maatwerk te leveren voor mensen die echt in de problemen zitten en die lijn wil hij eigenlijk doorzetten. Siem Pasmans stelt onmiddellijk voor het een te doen en het ander niet te laten en wil er eigenlijk direct een besluit over nemen. “In een crisissituatie moet je nu eenmaal snel besluiten.” De voorzitter wil het niet onmiddellijk afkappen, maar vind dat Pasman het allemaal onnodig onder druk zet en vraagt de bestuurder de ins en outs van dit vraagstuk goed op een rij te zetten en er over een week – ook weer digitaal -  nogmaals over te vergaderen.

Hoe het afliep

Om te beginnen deed de voorzitter er wijs aan de zaak niet op de spits te drijven. Daarom belde ze collega Pasman een dag later op om hem voor te houden dat het eigenlijk not done is om als commissaris direct met een oplossing te komen. Immers een goed besluitvormingsproces hoort te beginnen met  oordeelsvorming en pas te eindigen met een nemen van een beslissing. En overigens gaat het over een bestuursbesluit dat ter goedkeuring moet worden voorgelegd. De RvC neemt daar nu eenmaal geen besluit over.

De huur bevriezen lijkt een sympathieke maatregel, maar het heeft toch veel meer haken en ogen dan dat commissaris Pasman dacht. Om te beginnen krijgen huurders die geen problemen hebben een ongevraagd extraatje van een kleine 200 euro per jaar bij een huur van 500 euro per maand en voor huurders met huurtoeslag heeft het geen effect. Voor de corporatie betekent huurbevriezing dat er minder middelen zijn om maatwerk te leveren voor huurders die echt in de problemen zitten. Daarnaast moet niet worden onderschat dat een structurele inkomstenderving, die cumuleert en jaar op jaar terug komt een veel groter gat in de investeringscapaciteit slaat – een veelvoud – dan een miljoen euro per jaar doet denken. Het gevolg is minder ambitie en daardoor minder kunnen betekenen voor huurders en woningzoekenden. Neveneffect is dat ook de bouwsector weer minder werk krijgt en het voor iedereen belangrijk is om in deze tijd door te laten gaan wat door kan gaan. Een tussenoplossing is de huren tijdelijk te bevriezen – bijvoorbeeld tot oktober – en dan weer overgaan op het normale ritme. Dan heeft de huurderving in ieder geval geen cumulatief effect, wat contant gemaakt een enorm bedrag is. Laten we in ieder geval niet dezelfde fout maken als tijdens de financiële crisis waar corporaties door de verhuurdersheffing werden belemmerd om anticyclisch te bouwen.

Nadat het vraagstuk van alle kanten was verkend werd er voor gekozen de huurverhoging door te zetten en waar nodig maatwerk te bieden met goede regelingen voor huurders die door Corona in de problemen zouden komen.

Gelukkig maakte deze corporatie er veel werk van om goed te communiceren over hoe met de huurverhoging en betaalproblemen zou worden omgaan. En dat de hoge huren van de sociale voorraad voor veel mensen een schrijnend probleem gaan worden lijdt geen twijfel. Maar dat heeft niets met Corona te maken.