10

De mythe van het vermogen

… en dat moet elke commissaris uit kunnen leggen

Vrijwel elke RvC heeft één of meer leden met een stevige financiële achtergrond. Ook voor die experts heeft de financiële wereld van de woningcorporatie veel branche specifieke bijzonderheden. Dat laat onverlet dat iedere commissaris de basiskennis moet hebben om ook zelf het financiële functioneren van de corporatie en de inbreng van de ‘financieel specialisten’ te kunnen volgen en beoordelen. Daarnaast is het van belang dat ook een commissaris aan mensen buiten de corporatie moet kunnen uitleggen hoe de belangrijkste financiële cijfers geïnterpreteerd moeten worden. In de volgende casus bleek een financieel overzicht in het bewonersblad tot vervelende misverstanden te leiden.

Op een verjaardagsfeestje wordt Evert Pennings aangesproken door zijn broer. “Die woningcorporatie van jou is wel een goudmijntje zeg. En jij hebt het altijd over die sociale prestaties”. Op de vraag wat hij nou precies bedoelt, pakt Everts broer een magazine en laat hem zien wat hij bedoelt. Het is het bewonersblad van Woonbest, een corporatie met 4000 woningen, waar Evert op voordracht van de huurders commissaris is. Op de achterkant staat een keurige infografic met grafieken en getallen en inderdaad staat aangeven dat het bedrijfsresultaat in 2019 ruim 45 miljoen euro was. Zijn broer wijst nog op een ander cijfer: er is 200.000 euro uitgegeven aan leefbaarheid. “Lekker sociaal”, wrijft hij er nog eens in. Evert rekent snel uit dat de jaaromzet ongeveer 24 miljoen was (12 x 500 x 4000) en dat het dus anders in elkaar moet zitten, maar krijgt z’n broer niet echt overtuigd.

Evert begint bij zichzelf

In de eerste plaats kijkt hij goed naar zichzelf. Hij realiseert zich dat hij als commissaris toch minstens het financiële overzicht in het bewonersblad zou moeten kunnen uitleggen. Weliswaar heeft hij geen financiële achtergrond, maar een zekere basiskennis mag van iedere commissaris worden verwacht. Dat staat in de profielschets en daar is Evert het ook van harte mee eens, maar kennelijk schiet hij hierin tekort. Hij neemt zich voor zich in te schrijven voor een masterclass De financiële wereld van de woningcorporatie en vooraf de korte online versie te bekijken. De site van de VTW-academie geeft hierover de nodige informatie. Verder vraagt hij zich af of het verstandig is deze cijfers – die kennelijk meer misverstanden dan duidelijkheid opleveren - zonder enige toelichting in een publicatie op te nemen. Hij besluit hier de volgende keer in vergadering van de RvC op terug te komen en met de voorzitter contact op te nemen dit te agenderen.

Hoe het verder ging

Tijdens de bewuste vergadering vertelt Pennings kort over de discussie met zijn broer. Overigens gaven drie van de vier andere commissarissen met enige schroom eerlijk toe het bewonersblad zelden of nooit in te kijken. De directeur(bestuurder) vraagt als eerste het woord en licht toe dat het hoge getal wordt veroorzaakt door de opwaardering van het vastgoed – gebaseerd op het door de overheid vastgestelde en verplicht te hanteren handboek – en dat die opwaardering als positief resultaat in de winst- en verliesrekening moet worden opgenomen. Daarom geeft een kasstroomoverzicht een veel duidelijker beeld en geeft het inzicht in de geldstromen van de exploitatie, de investeringen en de financieringen. Dat mooie resultaat van 45 miljoen euro heeft dus niets te maken met geld dat binnenkomt en weer uitgegeven kan worden. Het meeste geld zit in de stenen, zoals dat zo mooi heet.

Ook de directeur trekt het boetekleed aan. Hij erkent volmondig dat publicatie zonder goede toelichting tot grote misverstanden kan leiden en dat veel corporaties laten zien hoeveel huur er binnenkomt en waaraan dat bedrag allemaal wordt besteed. En dat beeld is natuurlijk veel relevanter.

Van de RvC kreeg de directeur nog een leerpunt mee. Realiseer je dat de medewerkers die verantwoordelijk zijn voor de voorlichting aan bewoners dit onderwerp dus niet goed in de vingers hebben en daar ook op aangesproken kunnen worden. De directeur gaf aan daar zeker wat mee te doen.

Evert Pennings was blij dat zijn overleg met de huurdersorganisatie pas de week er na stond gepland. Hij was niet graag onvoorbereid met dit financiële plaatje geconfronteerd. Om verder goed geïnformeerd te zijn over de financiële positie en beperkingen van de corporatie besloot hij het recente rapport “Opgaven en middelen corporatiesector” nog eens goed te bestuderen. Jammer dat hij de regiobijeenkomst van de VTW over dat onderwerp had gemist. Hij nam zich voor daar in de toekomst alerter op te zijn. Bij de andere commissarissen kwam het lezen van het bewonersblad hoog op het lijstje van goede voornemens.

Het omgaan met verschillende waarderingsbenaderingen voor de vaste activa lijkt bij een corporatie weleens op goochelen. De marktwaarde is een waarde die nooit gerealiseerd wordt en erg kan fluctueren. De beleidswaarde – die overigens niet op de balans maar in de toelichting staat – lijkt na vier corporatie specifieke afslagen meer op de bedrijfswaarde, die enkele jaren geleden nog gebruikt werd. Stijgt de waarde van het vastgoed, dan heeft de corporatie weliswaar een hoger eigen vermogen, maar geen cent meer in kas en kan hooguit wat meer lenen. In de buitenwereld is het vaak wel aanleiding tot misverstanden en worden met name incidentele boekwinsten nogal eens gebruikt om te wijzen op de vermeende rijkdom van corporaties.

Elke commissaris zou dat heel goed tussen de oren moeten hebben. Naast genoemde opleidingen op het terrein van financiën geeft de recente VTW-publicatie Handreiking Financieel beleid een omvattend en helder beeld van de materie.