Voorwoord
Woningcorporaties zijn onmisbaar in de samenleving. Woningcorporaties staan voor het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen en voor kwetsbare groepen. De zorg voor een leefbare omgeving hoort daarbij.
Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen. Het zijn private ondernemingen die met een maatschappelijke opdracht een volkshuisvestelijke taak uitvoeren¹.
De opgaven en problemen op de woningmarkt en in de volkshuisvesting zijn groot. Corporaties zijn er om te voldoen aan de vraag naar betaalbare woningen vanuit de samenleving. Het belangrijke werk van corporaties gedijt bij heldere wet- en regelgeving die daarbij ondersteunt.
De kernvraag voor de Evaluatie zou dan ook moeten zijn hoe de Woningwet zo goed mogelijk kan bijdragen aan de huidige en toekomstige maatschappelijke opgave en toegevoegde waarde van corporaties. De gewenste evaluatie gaat daarmee verder dan louter een zicht op de werking van de huidige wet. De notitie volgt de bredere benadering van de Evaluatie. De VTW wil een toekomstgerichte Woningwet.
1 Preambule Governancecode Woningcorporaties 2015 (Aedes/VTW)
Effecten van de Woningwet
De VTW constateert dat de Woningwet 2015 op onderdelen substantiële negatieve effecten heeft op de maatschappelijke opgave van corporaties. Daar maken we ons grote zorgen over.
De VTW heeft vanaf het begin bij het ministerie van BZK aangegeven dat de huidige opzet van de evaluatie te eng is, ook al past deze formeel in het wettelijk kader. De wet wordt alleen geëvalueerd vanuit de doelstellingen die in 2015 zijn bedacht. Hiermee sluit het ministerie de werkelijkheid van 2018 en verder voor een belangrijk deel buiten.
De situatie in 2018 is niet te vergelijken met die in 2015. De maatschappelijke opgave van corporaties en het belang van de volkshuisvesting vraagt om een fundamenteel debat over de huidige woningmarkt en de rol van woningcorporaties daarin. Wonen en zorg/welzijn (ouderen, mensen met schulden, verwarde mensen etc.), segregatie in wijken en buurten, woningnood, het starters- en middeninkomensvraagstuk, woningproductie en in-/uitbreiding en de verduurzaming van de woningvoorraad vragen om een grondige en structurele aanpak. De Woningwet dient hierbij een hulpmiddel te zijn. Nu is het op veel fronten een belemmering. De VTW verzoekt de minister en volksvertegenwoordiging dringend om met een overkoepelende visie op de volkshuisvesting en de daarbij behorende ruimtelijke ordening in Nederland te komen.
Maatschappelijke taak vs. de regels
Corporaties hebben de afgelopen drie jaar veel inspanning geleverd om te voldoen aan soms moeilijk uitvoerbare regels. De kerntaak van corporaties: het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen én kwetsbare groepen is hiermee onder druk komen te staan. De wet dwingt corporaties weliswaar om zich te beperken tot de kerntaak, maar heeft als neveneffect dat de prikkel tot de juiste antwoorden van corporaties op het maatschappelijk presteren in hun werkgebied de kop wordt ingedrukt. Door de (neveneffecten in de) wet zijn ook andere groepen, zoals starters en middengroepen, in de knel gekomen. De wet legt “one size fits all” regels op, terwijl de regionale verschillen op de woningmarkt groot zijn en de behoefte aan maatwerk op lokaal niveau alleen maar verder groeit.
Voor de VTW is één van de belangrijkste vragen of de veelvoud aan gedetailleerde regels in de praktijk tot beter functionerende corporaties en een betere sociale huursector leidt. De focus op (financiële) ‘efficiency’, de juridisering en de rigide indeling van de woningmarktregio’s verhoudt zich niet goed tot het belang van de volkshuisvesting.
Autoriteit Woningcorporaties
Niet alleen de letter van de wet zelf leidt tot knelpunten. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op de uitvoering van de wet, maar ook hierbij lopen corporaties – en Raden van Commissarissen (RvC’s) – tegen hindernissen op, vanwege de enorme “toestemmingsdruk” die is ontstaan. De VTW begrijpt de reflex als gevolg van de Parlementaire Enquête en de strenge regels vanuit de Woningwet, maar pleit voor een echt risicogericht extern toezicht, dat complementair is aan een goed intern toezicht.
De Woningwet en de toekomst
De evaluatie van de Woningwet door het ministerie bestendigt de situatie van 2015 voor de komende jaren. VTW wil een toekomstgerichte Woningwet, die rekening houdt met de huidige en – naar verwachting – toekomstige vraagstukken op de woningmarkt.
Evaluatie op onderdelen
De Woningwet 2015 heeft met gedetailleerde regels de sociale huursector ingekaderd. Sommige ontwikkelingen zijn positief: zo is de positie van het intern toezicht verder versterkt en verduidelijkt. Daar zijn we blij mee. Het geeft toezichthouders meer wettelijke instrumenten en handvatten om hun groeiende verantwoordelijkheid op een goede wijze in te vullen.
Opzet Evaluatie
Vanuit onze toezichtrol en de rol van de RvC bij de (ontwikkeling van de) strategie van de corporatie geven we hierna een aantal standpunten weer, onderbouwen deze met casuïstiek en stellen verbeteringen voor. De bijlage geeft een samenvatting van onze wijzigingsvoorstellen.
Het ministerie evalueert de Woningwet op de zes doelstellingen die in de wet omschreven staan. Omwille van de duidelijkheid volgt de VTW deze structuur. Gelet op de zeer beperkte ervaringen met de wooncoöperatie is deze 6e en laatste doelstelling buiten beschouwing gelaten.